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房地产交易过程中涉及的税种有哪些?交易法律顾问咨询

文章出处:律师在线解答 责任编辑:律师在线咨询 2019-04-16 10:32:06
  房地产交易过程中涉及的税种有哪些?交易法律顾问咨询
房地产交易过程中涉及的税种有哪些?交易法律顾问咨询
  在经济发展,房价飞涨的今天,买房成了很多人面临难题。而一旦买了房我们在支付房屋价款的同时也要纳税,但很多人会困惑我们到底要纳哪些税款?那么房地产交易过程中涉及的税种有哪些?
 
  一、房地产交易过程中涉及的税种有哪些
 
  1、房地产契税
 
  指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
 
  2、营业税
 
  指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税。
 
  3、房产税
 
  是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
 
  4、营业税附加
 
  是指对交纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
 
  5、印花税
 
  指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
 
  6、个人所得税
 
  指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入,就其所得计算征收的一种税赋。
 
  7、纳税保证金
 
  指按照有关规定,个人将拥有合法产权的住房转让时,就其应纳税所得,按照个人所得税税率计算的,个人所得税纳税保证金。
 
  8、房地产交易手续费
 
  是指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
 
  9、房屋权属登记费
 
  即房屋所有权登记费,是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有权证书时,向房屋所有权人收取的登记费,不包括房产测绘机构收取的房产测绘(或勘丈)费用。
 
  房地产交易过程中涉及的税种有哪些
 
  二、二手房交易注意事项
 
  1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。只样做到这一点,你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则,纠纷在所难免。
 
  2、核实房屋状况:你一定要谨慎对待看房行为,至少应核实以下几个方面:①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
 
  3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。(1)看房、签约:看房满意后,买方决定购房,应与卖方确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份,往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同,可以说这两份买卖合同都是有效的,买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则,否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致,是你和卖方双方都务必注意的问题。(2)按合同约定付房款:支付房款是买方的主要义务,一般有一次性付款或者按款付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在 (或可立即解除) 抵押等权利限制等条件,按交易进度支付房款 (签合同付定金 / 过户后付大部分房款 / 交房后付余款) 。后者则签合同付定金 /签按揭合同付首期款 / 余下的房款由银行打到卖方帐户上) 。 ( 3 )交房:交房有利于防止卖方一房两卖的机会,买方也可以尽快使用房屋。同时在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题:
 
  (1)结清水表账单。交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
 
  (2)告知电表状况。在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
 
  (3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。
 
  (5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路,买家要问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。
 
  (6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,由于有些二手房是空置房,平时无人居住,卖家也没有去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站会作封端处理。因此,在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可办理过户手续。
 
  (7)结算维修基金。按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。
 
  (8)附属设施。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
 
  (9)迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
 
  三、房产交易流程
 
  第一步:对二手房的出售进行咨询。了解这种二手房出售信息可通过各种渠道,譬如亲戚朋友、经纪公司、报纸广告、网络广告等,了解您所要出售的房屋是否具备上市条件,了解房屋所在区域二手房的平均出售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。
 
  第二步:根据实际情况,确定出售价格,不能过高也不能过低。通过第一步的咨询,可根据您的房屋位置、交通状况、朝向、楼层、装修状况、周边环境等综合因素,确定您的“出售总价”。如果有要求买方另行支付的费用,应在报价中声明。
 
  第三步:根据自己预算成本、时间精力等因素,确定销售渠道。渠道可自行寻找买家或通过委托房产中介经济人代理销售。如果自行寻找买家,您最好在出售前完全弄清和熟悉整个交易流程,这样才能确保交易的安全性。这样,您就节省了通过经纪公司所花费的成本,使您的销售过程全部在自己的掌握中;如果你委托房产中介经济人代理销售,这样边可更省时、省力、安全,只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议,所有工作全部由经纪公司办理。但是,房产中介或经纪人将向您收取一定的代理佣金,所以,要预算好增加您的交易成本。另外值得注意纳税是每个公民应尽的责任与义务,在房地产交易中,我们也要依法纳税,这既是我们的义务也是我们承担社会责任的充分体现,所以我们在房地产交易中当然要依法纳税。
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