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公房交易税费

文章出处:律师在线解答 责任编辑:律师在线咨询 2019-04-09 11:16:52
  买公房除了要交契税、增值税及附加、个税以外,还需要多交一笔土地出让金。由于一般公有住房除了承租人有使用权外,共同居住人也享有一定的居住权,而且这类型的公有房屋的承租人与同住人之间往往有比较复杂的关系。那么,公房交易税费是多少?交易法律顾问咨询为你解答。
公房交易税费
  一、公房交易税费
 
  已购公房缴税时,计税依据(也就是常说的税基)通常有两个,一个是税务机关的核定价,实行一房一价,数额需要在缴税时才能确认;一个是网签价,即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时,核定价和网签价,哪个高取哪个为税基。
 
  1、增值税及附加
 
  (1)房子不满两年:全额征收
 
  增值税=(网签价或核定价/1.05)×5.6% (网签价、核定价哪个高取哪个)
 
  其中包含附加:地方教育附加=增值税×2%
 
  教育费附加=增值税×3%
 
  城市维护建设税=增值税×7%
 
  (2)房子满两年,免征。
 
  2、契税
 
  (1)网签价>核定价
 
  首套,90平米以下(含),契税=(网签价-增值税)×1%
 
  首套,90平米以上,契税=(网签价-增值税)×1.5%
 
  二套房,契税=(网签价-增值税)×3%
 
  (2)核定价>网签价
 
  首套,90平米以下(含),契税=核定价/1.05×1%
 
  首套,90平米以上,契税=核定价/1.05×1.5%
 
  二套房,契税=核定价/1.05×3%
 
  3、个人所得税
 
  (1)转让家庭名下满五年且唯一住宅的,免征个人所得税;
 
  (2)转让家庭名下不满五年,或满五年不唯一住宅的,按照“差额”的20%征收个人所得税。
 
  若:网签价>核定价
 
  个人所得税=(网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加)×20%
 
  注意:如果房子是满两年的普通住宅,增值税及附加为0
 
  若:核定价>网签价
 
  个人所得税=(核定价/1.05-原值-原契税-核定价×10%-贷款利息-附加)×20%
 
  注意:如果房子是满两年的普通住宅,附加税为0
 
  注:如果查不到房屋原值,直接按全额的1%计算个人所得税
 
  4、土地出让金
 
  (1)若卖家当年以成本价购房:
 
  土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%
 
  (当年成本价:城六区为1560元/平米;远郊区县为1290元/平米或1110元/平米)
 
  (2)若业主当年以优惠/标准价购房:
 
  先向原单位缴纳土地出让金,补成成本价(优补成):当年成本价×建筑面积×6%
 
  再缴纳土地出让金:当年成本价×建筑面积×1%
 
  公房交易税费
 
  二、公房买卖流程怎么走?
 
  1、想要在我国买公房的首先的一步就是,向我国的直管公房管理部门提出经同户居住成年使用人共同签字同意的转让转租书面申请,如实申报转让转租价格,经初审同意后领取市房产管理局统一印制的《公有住房使用权转让、转租申请审批表》。
 
  2、在我国,转让转租双方当事人签订转让转租协议。如公有住房使用权的转让价格明显低于市场价的,由我国的直管公房公司收购的,在我国市直管公房公司将与转让人签订转让协议。这一项内容也是很保护人们的利益了。
 
  3、在我国公有住房使用权转让当事人向我国的直管公房管理部门提交《公有住房使用权转让、转租申请审批表》。
 
  4、相信在我国想要进行公房买卖的朋友很希望经历的一个流程就是缴费领证了。
 
  三、禁止出售的公房范围
 
  1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
 
  2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
 
  3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
 
  4、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
 
  5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
 
  6、上市出售后形成新的住房困难的;
 
  7、擅自改变房屋使用性质的;
 
  8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
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