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民间抵押贷款纠纷存在的问题深圳律师在线咨询

民间抵押贷款纠纷存在的问题

  事实上,民间抵押贷款纠纷问题由来已久。而房产作为抵押品是银行贷款中常用的担保机制。接下来就结合追偿实房产抵押贷款实际情况,对民间抵押贷款纠纷存在的问题进行分析。
 
  一、抵押登记内容与抵押合同约定不一致
 
  在抵押贷款实践中,有的银行很注意抵押合同的内容,但忽视了抵押登记的具体要求,以致抵押登记内容与抵押合同约定不一样。
 
  根据《担保法》有关规定,以房屋等地上附着物或土地使用权设定抵押的,应办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。由此可见,登记是抵押合同的生效要件。
 
  《关于适用担保法若干问题的解释》规定:抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致,以登记记载的内容为准。
 
  另外,土地使用权与其地上附着物应同时抵押。担保法规定:以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
 
  二、登记程序不规范
 
  在房产抵押贷款中还有因登记程序不规范引发纠纷的情形。
 
  《城市房地产抵押管理办法》规定:以集体所有制企业房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工大会通过,并报上级主管机关备案;办理房地产抵押登记,应向登记机关交验《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》等文件。
 
  根据《担保法》规定,房产抵押合同签订后办理了房产抵押登记手续,应当认定抵押登记有效,抵押合同也应该有效。有人认为,法院应该从登记程序不规范的角度审查抵押登记的合法性和有效性。
 
  实践操作看,这种登记程序上存在瑕疵的抵押手续能否得到法院的认可,存在一定的或然性。倘若抵押登记无效,从而导致抵押合同无效,则必然导致银行的优先受偿权受损。
 
  三、房产先出租后抵押
 
  房产先出租后抵押,这是房产抵押贷款纠纷中时有发生的欺诈情形。房产所有人先串通第三者,通过合法的形式将房产租赁给第三者,租期较长,租金在订立合同时一次付清。然后,将房产抵押给银行取得贷款。
 
  出租的房产用于抵押的风险性在于,当借款人不能按时归还贷款,而金融机构实现抵押权时,即使抵押权实现,金融机构在房产人与第三者约定的租期内也不能受偿分文。
 
  《担保法解释》规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
 
  意味着,抵押权实现后,抵押人与第三者签订的租赁合同仍然有效,无论是银行还是其他的受让人取得抵押房屋的产权,都不能自行与租赁人解除或变更合同。
 
  若此时租金已一次性付清或租金明显偏低的话,房产的价值肯定要大打折扣,其对银行贷款也就很难谈得上保障性。
 
  此外,还有以在建房产工程作为抵押的、已经抵押的房产再次抵押的担保纠纷。
 
  抵押贷款纠纷存在的问题不少,上述是较为常见的,若您遇到类似纠纷,可以了解上述相关法律规定,在合法的准则下用法律维护我们自身合法的权益。
此文关键字:民间抵押贷款纠纷