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    房地产公司法律顾问失职考核报告—— 土地篇

    文章出处http://www.qfw186.com/责任编辑:深圳律师在线咨询发表时间:2018-03-02 阅读量:  次


    房地产公司法律顾问失职考核报告如下:
     
    引言:
      
    近年来,随着房地产行业的敏捷开展,企业之间重组、并购、转让等经济运动也越来越频繁,投资人为了在买卖历程中尽可以的下降法律危险,并对实践可以发作的危险进行防备,请求对宗旨企业出具律师尽调报告。
     
    症结词:地产名目;法律失职考核报告;土地
     
    一、考核准则
      
    在失职考核中,律师应该保持以下准则:
     
    (一)片面性准则
      
    就考核内容来看,公司法律顾问地产名目失职考核中土中央面触及到的内容包含土地运用权状态解释、税务部门发出的土地契税的征税收据或完税凭证、土地出让合同交纳印花税的付款凭证或证实文件以及土地的红线图复印件等一系列土地文件。
     
    (二)捕风捉影准则
      
    在失职考核时,应根据宗旨公司供给的材料和考核者通过各种渠道查证的事实在客观公平的立场上对宗旨公司进行考核、剖析和评价,照实反应宗旨公司的实在状态,出具失职考核报告。
     
    (三)重要性准则
      
    实践上,失职考核请求考核任务要做得十分具体,但失职不等于事无巨细,也要斟酌考核深度、时光和老本,做到辨别重点,即在失职考核中,公司法律顾问根据失职考核的目标和客户的需求分手材料和信息的重要水平,这就是重要性准则。
     
    二、考核方法
      
    为了尽可以地理解宗旨公司的实在状态,律师要通过以下多种门路获取与土地相干的材料,并基于客观片面的材料撰写正确的失职考核报告。
     
    (一)内部考核
      
    1。 搜集材料法
      
    通过搜集、审视宗旨公司供给的文件材料,理解宗旨公司名目、土地运用状态,这是控制宗旨公司土地状态最基本的考核方法。
      
    2。 访谈法
     
    访谈法是在搜集、审视文件材料的基本上,就文件审视阶段发明的问题与宗旨公司的治理层、名目担任人或许普通业务人员进行访谈,进一步理解土地的状态。
      
    (二)内部考核
      
    1。 民间调取
      
    向行政机关查问,理解宗旨公司的土地运用权状态,以及土地能否有抵押、查封等权益累赘等状态。
     
    2。 实地考核
      
    对宗旨公司所涉土地进行实地考核,对比书面文件反应状态能否与现场实践状态相一致,做好“文实”相符任务。通过这种方法,可以更直观的提醒相干事项的真伪。
     
    三、考核内容
      
    在撰写地产名目法律尽调报告土中央面内容时,重要缭绕以下几个方面进行考核:
      
    (一)确认能否获得国有土地运用权
     
    《中华国民共和领土地治理法实施条例》(以下简称《条例》)第三条规则:“国度依法实施土地登记发证制度。依法登记的公司法律顾问土地一切权和土地运用权受法律掩护,任何单位和个人不得侵占。”根据上述规则,在对土地运用权的考核中,应该重点核对能否获得土地运用权证、建立用地计划允许证、建立名目用地预审报告书、建立用地赞同书。
     
    (二)审查土地运用权的获得方法
     
    《中华国民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)中明白规则,土地运用权可出让、转让、划拨、出租和抵押。为保障土地运用权的非法有效,根据《暂行条例》的规则请求,在失职考核中,应根据土地运用权获得方法的不同,分手列出考核要点。
      
    1。 如土地运用权为出让获得:应考核能否实现了土地运用权出让的整个手续;请求供给土地出让合同;土地出让金能否整个领取;土地运用权出让的地块、用处、年限和其余条件;土地能否按合同规则的期限和条件开发、应用。
     
    2。 如土地运用权为转让获得:主体方面,应考核转让方和受让方的资历,如属于有限义务公司、股份有限公司的,需审查能否遵照法律法规及公司章程履行公司内部决策手续、相干决定能否非法合规,属于国有公司的,需审查政府主管部门的赞同文件,转让方能否是建立用地运用权证上载明的建立用地运用权人;土中央面,应考核转让方拟转让的建立用地运用权的获得方法,土地上能否有建筑物和其余附着物;价钱方面,应考核能否显著低于市场价钱,如转让价钱显著低于市场价钱的,根据《暂行条例》第二十六条的规则:“土地运用权转让价钱显著低于市场价钱的,市、县国民政府有优先购置权。”
     
    3。 如土地运用权为划拨获得,则其转让可以遭到限制,并且可以对买卖老本形成肯定的影响,因而,对于划拨获得土地,应该请求供给有关赞同文件,并且应该确认能否可以进行转让。此外还应考核征地费用的领取凭证,包含但不限于土地弥补费、安放贴补费、青苗弥补费。
     
    4。 如土地运用权为租赁获得,应该遵照出租人获得土地运用权的方法分状态考核。租赁土地运用权的出租,根据《标准国有土地租赁若干看法》第六条规则,出租人(国有土地租赁关系中的承租方)需按规则领取土地租金,并实现开发建立后,经土地行政主管部门赞同或许根据租赁合同的商定方可出租。出让土地运用权的出租,根据《暂行条例》第二十八条,未按土地运用权出让合同规则的期限和条件投资开发、应用土地的,土地运用权不得出租。
     
    5。 如土地运用权为抵押权实现获得,根据《暂行条例》第三十三、三十四、三十五条规则,应该考核土地运用权抵押合同;能否存在地上建筑物和其余附着物,如有,律师可通过产权买卖中央、行政机关理解地上建筑物和其余附着物能否存在其余抵押;土地运用权和地上建筑物、其余附着物能否操持抵押登记。
     
    根据《中华国民共和国物权法》第一百八十二条的规则:“以建筑物抵押的,该建筑物占用规模内的建立用地运用权一并抵押。以建立用地运用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”,因为房地产的不可分性,我国在处理房地产关系时的一个重要准则就是“地随房走或许房随地走”。
     
    (三)考核土地运用权的其余相干内容
      
    1。 获得土地运用权的费用和税款交纳状态。获得土地运用权应领取的费用(包含但不限于市政工程配套费用、拆迁费用等)金额及付款凭证;获得土地运用权应交纳的税款(包含但不限于契税)金额及已交征税费的付款凭证、完税证实等。
     
    2。 通过产权买卖中央、行政机关理解土地能否设定了任何抵押担保,如有,需考核股东会、董事会对于设定抵押担保的会议文件并根据公司章程之规则判定股东会、董事会对于土地抵押担保的决定能否非法合规;抵押协定、担保协定、抵押登记文件和主债务合等同。
     
    3。 触及土地运用权转移需征用搬迁时,应考核与土地相干的征用、弥补所对应的整个文件,包含拆迁弥补计划、征用弥补协定等;与该土地名目市政配套相干的批复、纪要和合等同法律文件;具体征用弥补金额、实践领取状态、拆迁户的安放状态、劳能源安放状态解释等。
     
    4。 土地能否已按合同商定进行了开发建立,根据《中国国民共和国城市房地产治理法》第三章第二十五条、《土地闲置治理方法》第四条、《对于匆匆进粗放用地的告诉》第十三条规则,土地能否属于闲置土地,能否存在交纳土地闲置费或无偿被发出的危险;根据《中华国民共和国城市房地产治理法》第三十八条和第三十九条规则,考核土地能否契合转让的条件以及土地能否具备依法阻止转让的情况。
     
    5。 土地建立名目存在协作开发、联营状态,应考核与土地运用权相干的协作开发合同、联营或协作协定;对于协作、联营的会议纪要或文件。
     
    四、罕见问题处理方法
      
    以下是对在进行房地产项失职考核时,承办律师可以碰到的问题及处理方法:
      
    (一)公司土地存在闲置状态
      
    1。 考核基本领实(以城市计划区内的土地为例)
      
    宗旨公司与土地治理机对于XX年XX月XX日签署了《国有土地出让合同》,根据该合同,宗旨公司通过协定出让方法获得位于XX地块(位于城市计划区内)的国有土地运用权,根据该合同商定:宗旨公司应在XX年XX月XX日之前动工开端建立,但根据本所承办律师核对,截至考核报告出具之前,宗旨公司始终未遵照出让合同商定的时光和内容动工建立,并在XX年XX月XX日,收到闲收字【XX】XX号《发出国有建立用地运用权抉择书》。
     
    2。 相干法规
      
    《闲置土地处理方法》(中华国民共和国领土资源部令第53号)第二条规则:“本方法所称闲置土地,是指土地运用者依法获得土地运用权后,未经原赞同用地的国民政府赞同,超越规则的期限未动工开发建立的建立用地。”
      
    具备下列情况之一的,也可以认定为闲置土地:
      
    (1)国有土地有偿运用合同或许建立用地赞同书未规则动工开发建立日期,自国有土地有偿运用合同失效或许土地行政主管部门建立用地赞同书颁发之日起满1年未动工开发建立的;
      
    (2)已动工开发建立但开发建立的面积占应动工开发建立总面积缺乏三分之一或许已投资额占总投资额缺乏25%且未经赞同中断开发建立延续满1年的; 
      
    (3)法律、行政法规规则的其余情况。
      
    《土地闲置治理方法》第四条规则:
      
    在城市计划区规模内,以出让等有偿运用方法获得土地运用权进行房地产开发的闲置土地,超越出让合同商定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相称于土地运用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿发出土地运用权;然而,因不可抗力或许政府、政府有关部门的行动或许动工开发必须的后期任务形成动工开发迟延的除外。
      
    《国务院对于匆匆进勤俭粗放用地的告诉》第(六)条规则:严厉履行闲置土地处理政策。土地闲置满两年、依法应该无偿发出的,坚定无偿发出,从新支配运用;不契非法定发出条件的,也应采用转变用处、等价置换、支配暂时运用、归入政府储藏等门路及时处理、充足应用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特殊是闲置房地产用地要征缴增值地价,领土资源部要会同有关部门放松钻研制定具体方法。
     
    3。 面临危险
      
    宗旨公司存在被依法无偿发出土地运用权的危险。
     
    4。 处理计划
      
    宗旨公司对该抉择有异议,可以在收到该抉择书之日起60日内请求行政复议,或许在6个月外向国民法院提起行政诉讼。
     
    (二)土地用处与国有土地运用证载明的内容不一致
      
    1。 考核基本领实(以工业用地为例)
      
    宗旨公司现为一家从事工艺品制作的公司,其厂房目前建在位于XX的土地上。
      
    宗旨公司于XX年XX月XX日就该土地和土地治理机关签署了《国有土地出让合同》,根据该合同,宗旨公司通过出让方法获得了该土地的国有土地运用权。并于XX年XX月XX日领取了土地出让价款,获得了付款凭证。宗旨公司法律顾问获得了发证机关核发的 “(XX出)第XX号”中华国民共和国国有土地运用证,该证载明土地权益人为宗旨公司,土空中积为XX,运用年限为XX;土地用处为商业用地。
     
    2。 相干法规
      
    《中华国民共和领土地治理法》(下称“《土地治理法》”)第四条规则:国度实施土地用处控制制度。运用土地的单位和个人必须严厉遵照土地应用总体计划肯定的用处运用土地。
      
    《土地治理法》第十二条规则:
      
    依法转变土地权属和用处的,应该操持土地变化登记手续。
      
    《土地治理法》第五十六条规则:
     
     建立单位运用国有土地的,应该遵照土地运用权出让等有偿运用合同的商定或许土地运用权划拨赞同文件的规则运用土地;确需转变该土地建立用处的,应该经有关公司法律顾问国民政府土地行政主管部门赞同,报原赞同用地的国民政府赞同。其中,在城市计划区内转变土地用处的,在报批前,应领先经有关城市计划行政主管部门赞同。
      
    《土地治理法》第八十条规则:
      
    依法发出国有土地运用权当事人拒不交出土地的,暂时运用土地期满拒不出借的,或许不遵照赞同的用处运用国有土地的,由县级以上国民政府土地行政主管部门责令交还土地,处以罚款。
     
    3。 面临危险
     
    宗旨公司建筑厂房之用地是以商业用处的名义获得的,此做法如被有关土地行政治理机关认定为未能遵照赞同的用处运用国有土地,根据上述法规,宗旨公司可以会被有关土地行政主管部门责令交还土地,并可以被处以罚款。
     
    4。 处理计划
      
    倡议宗旨公司按以下步骤标准用地手续:
      
    (1)首先获得外地计划部门对于土地用处变化的赞同文件;
      
    (2)其次与外地土地主管部门签署《国有土地运用权出让合同变化协定》或从新签署《国有土地运用权出让合同》,调剂国有土地运用权出让金。
      
    (3)最后交纳土地出让金并操持土地用处载明为工业用地的土地权证。
     
    以上就是对于房地产公司法律失职考核报告诉识,假如您有疑难,欢送复电咨询。
     
      
     
     
    房地产公司法律顾问失职考核报告—— 土地篇

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