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    企业法律顾问律师房屋租赁知识


      一、 对房屋租赁合同效率认定问题
     
      出租人和承租人订立房屋租赁合同,单方就租赁的房屋、租金、期限、守约义务等条款达成一致看法后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效率,企业法律顾问律师依据有关法律和中央性行政法规的规则,笔者以为对房屋租赁合同的效率重要应从以下几个方面来审查:
     
      (一)审查合同的主体能否适格。即出租人与承租人能否具备有效民事行动的形成要件。如能否为无民事行动才能人,或限制民事行动才能人等。
     
      (二)审查租赁的标的物能否为法律法规阻止出租。但只有法律法规没有阻止出租的房屋,都应是能够出租的。企业法律顾问律师广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规则,不得出租的房屋有:1、未获得产权或许运营治理权的;2、产权有争议或许产权遭到限制的;3、不可联络的共有房屋未获得其余共有人赞同的;4、属于违章修建的;5、不契合平安规范的;6、已抵押,未经抵押权人赞同的;7、法律、法规阻止的。
     
      而建立部1995年以第42号召宣布的《城市房屋租赁治理方法》第六条规则,有下列情况之一的房屋不得出租:(一)未依法获得房屋一切权证的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、抉择查封或许以其余情势限制房地产权益的;(三)共有房屋未获得共有人赞同的;(四)权属有争议的;(五)属于守法修建的;(六)不契合平安规范的;(七)已抵押,未经抵押权人赞同的;(八)不契合公安、环保、卫生等主管部门有关规则的;(九)有关法律、法规规则阻止出租的其余情况。
     
      对于广东法院来说,上述两个法规都应实用。两者规则基真雷同。但笔者以为,两个法规都存在值得钻研的中央。一个是房屋租赁权源的问题。《城市房屋租赁治理方法》和《广东省城镇房屋租赁条例》都以为房屋租赁的权源只能是一切权。而无论是法理剖析,还是详细考核国外对于租赁的立法及审讯实际,都会得出房屋租赁的权源来自非法占领的论断。房屋租赁的权源问题也恰是临时困扰审讯人员的基础问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出符合逻辑和符合实际状况的裁决。比方按揭房出租,因没有完整获得产权,能否就以为出租行动无效呢?还如少量存在的“二房东”景象,能否“二房东”与别人签署的租赁合同都无效呢?显然,这些出租行动以为无效,极不利于经济的开展,也会招致房屋资源的闲置和糟蹋。这与社会主义立法的目标和法律应适应事物开展法则的准则是相左的。
     
      从物权的角度来剖析,一切权人出让占领权是很罕见的,非法占领权人在一切权人许可的规模内享受收益权,理当适当,否则光“占领”有何经济价值呢?房屋的非法占领人出租房屋正是这种状况。物权的另一种情势,即他物权人实际上就是物的实际占领者,同时其又享有一切权人的诸如出租等的许多权益。企业法律顾问律师如国有企业的承包运营权,难道说国有企业由于没有对财富的一切权就不能把财富拿来出租吗?显然这能否认的,少量的企业出租商铺,出租厂房,屈指可数,假如都认定为是非法的,那么立法者在自我否认。
     
      另外从合同的角度来剖析,租赁合同反应的是“出租人将租赁物交付承租人运用、收益,承租人领取租金的合同关系(合同法第二百二十二条)”。出租人作为合同的一方,并非以一切权人为限,由于租赁关系表现的是占领的转移:一方让渡其占领获得租金好处,另一方则通过领取租金获得占领以运用收益。单就租赁的法律关系而言,各方均不与标的物的一切权发作间接必定的联络,具备房屋一切权的出租人与通过其余方法非法获得占领权的出租人之间并无不同,只是他们占领权的获得方法不同而已。据笔者所知,没有一国的立法和我国以后立法一样将出租人间接表述为一切权人。从实际上讲,非法占领即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人赞同,只是租赁合同的特别请求,且原出租人并不能被以为就是一切权人。综上所述,把一切权作为房屋租赁的权源是不适当的,而应以非法占领权作为权源。如此一来,许多顺手的案件也就迎刃而解了。
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