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    罗大大诉钟有为强房屋买卖合同纠纷


      被告罗大大与被告钟有为经中介机构上海鸿均房地产经纪事务所(以下简称鸿均事务所)居间签订《房地产交易居间协定》(以下简称“协定”),对位于上海市浦东新区浦明路258弄6号801室房屋(以下简称801室房屋)交易事宜进行了具体的商定:被告向被告购置801室房屋,房屋修建面积283。64平方米,房价款970万元;被告应在单方签订“协定”后两日内补足定金至国民币20万元,由被告签收后交由鸿均事务所暂为保存……被告接收本协定商定的交易条件并签订本协定的,被告赞同在被告签订本协定后三十天内与被告签订《上海市房地产交易合同》(以下简称“合同”),如被告未能执行本条所述事项,则已领取被告的定金不予返还;被告接收本协定商定的交易条件并签订本协定的,被告赞同在签订本协定后三十天内与被告签订“合同”,如被告未能执行本条所述事项,则应向被告双倍返还定金;单方商定于2007年7月25日到浦东新区花园石桥路202弄2023号签订“合同”……。签订“协定”后,被告于2007年6月27日收取了被告定金国民币20万元。2007年7月24日至2007年7月25日上午,被告通过别人向鸿均事务所提出请求被告增添房价80万元,被告示意赞同。2007年7月25日下午3时40分、5时,被告、被告先后至鸿均事务所,因被告请求在“协定”商定的首付款基本上增添首付款,单方未能签订“合同”。
     
      被告以为,依法成立的协定应片面执行,现被告谢绝执行招致被告合同目标落空,且使被告购置同地段房屋的老本大大增添,故诉至法院,请求判令:1、被告抵偿被告因守约招致房价下跌丧失国民币205万元;2、被告双倍返还定金40万元。
     
      被告辩称:单方于2007年6月25日签订的交易居间协定因被告先守约,形成合同无法执行,故被告解除了合同。因而,不赞同被告的诉讼请求。
     
      在审理历程中,根据被告请求,法院委托上海光华房地产估价有限公司对801室房屋于2007年8月6日(被告起诉本案日)的市场价值进行评估,估价后果为国民币11,750,000元;801室房屋的评估价值与“协定”商定的房价970万元相比,下跌了205万元。
     
      二、法院的认定和裁决
     
      法院审理后以为:
     
      (一)对于原、被告于2007年6月签订的系争房屋交易协定的认定和解决问题,当事人应遵照商定片面执行本人的义务;一方的守约行动致使不能完成合同目标,另一方当事人能够解除合同。原、被告协定商定了系争房屋的地位、修建面积及包含定金在内的房款总价、付款方法和时光等,同时商定2007年7月25日签订合同,如买方未能按约签订合同,则已领取的定金予以没收,如卖方未能按约签订合同,则须双倍返还定金。原、被告之间的上述协定非法有效。被告在商定的签订合同日之前提出增添房价,在得到被告赞同后于签订合同当日又请求被告增添首付款未得被告赞同,致使单方未能按期签订“合同”。被告的行动违背协定商定,致使协定目标不能完成,被告据此提出的双倍返还定金、抵偿房价下跌差价丧失的诉讼请求基于解除协定的意思示意而提出;被告于2007年8月13日收到被告的起诉状正本,庭审中也请求解除协定,故法院认定单方对于系争房屋的交易协定于2007年8月13日解除。
     
      (二)对于被告请求被告双倍返还定金及请求被告抵偿房价下跌丧失的诉讼请求之解决看法,当事人一方不执行合同义务或许执行合同义务不契合商定的,应该承当继承执行、采取填补办法或许抵偿丧失等守约义务;当事人能够商定一方守约时应该根据守约状况向对方领取肯定数额的守约金,也能够商定因守约发作的丧失抵偿额的盘算方法,商定的守约金低于形成的丧失的,当事人能够请求国民法院或许仲裁机构予以增添。被告的守约行动致使被告未能及时签订合同,丧失一次以等同价钱购置801室房屋的时机,形成被告房价差价丧失,该丧失已超越单方商定的双倍返还定金金额,故被告请求被告返还定金20万元并抵偿房价下跌丧失的诉讼请求,契非法律规矩,应予支撑;鉴于原、被告签订协定并在其中商定守约金的重要目标是为了匆匆使单方按期签订《上海市房屋交易合同》,是为订立正式的房地产交易合同而进行的预约,且被告领取的定金20万元,仅占房屋总价970万元的2%,故由法院酌定被告抵偿被告房价下跌的差价丧失100万元。
     
      据此,按照《中华国民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规矩,裁决被告粱亦强于裁决失效之日起十日内返复被告罗大大定金国民币20万元并抵偿被告国民币100万元。
     
      一审裁决后,被告未上诉。
     
      三、对本案的钻研和解析
     
      本合同纠纷案件是一起典范的因房价过快下跌带来的效力守约案件,在实际中带有肯定广泛性。缭绕本案,存在以下几个值得讨论的问题:
     
      (一)本约与预约
     
      判定本案系争房地产交易居间协定的性质,是准确裁判的前提。审讯实际中,对相似交易居间协定的性质最罕见的争议即本约与预约之争,重要起因是中介机构供给的协定往往集多种合同内容于一体、交错着多层法律关系,使裁决时较难掌握。本案中,本约与预约之争同样存在:如,从协定的低头以及协定的内容基本涵盖交易合同重要条款看,似应属于本约;从单方商定于签订协定的30日内签订《上海市房地产交易合同》的条款看,似又标明该协定系预约。对本约、预约的上述争议及得出的不同论断,会表如今最终的义务承当上。
     
      从传统民法实际看,本约与预约是从两个合同之间手腕与目标的关系进行辨别的。预约,指商定将来订立肯定合同的合同,基于该预约而订立的合同称为本约。【1】订立预约的目标在于成立本约,缔约人因预约而负有缔结本约的义务。当事人订立预约动机,或为事项严重、慎重起见,或为订立本约的条件尚不成熟,如局部条款尚未形成合意、执行尚需其余条件造诣等。但商业社会,时机昙花一现,于是先订立预约,使绝对人受其拘谨,以确保本约的订立。因而,预约乃是对一切契约之点合致之前,当事人单方所为有拘谨力的意思示意。【2】只管我国《合同法》未对预约作出规矩,但预约以发作将来订立肯定契约之债务为目标,属债权契约,故应实用对于债权契约之个别准则。【3】
     
      预约与本约在实际上较易辨别,但实际中则不易判定。以房屋交易为例,审讯中能够从以下四方面进行差别:一是当事人据以起诉的根据。从探索当事人缔约时的本意看,如被告以被告违背预约为由起诉,审理中个别以预约看待,除非形成对第三人非法权利的伤害,法院不应自动推敲能否构老本约;二是推敲该合同能否具备交易合同的重要条款。重要条款个别包含当事人基本状况、房屋基本状况、交易价钱、付款方法、付款期限、房屋的交付(包含产权的过户)以及屋内其余装饰装备的解决、守约义务等。假如合同基本包含了上述内容,个别可作为认定本约的前提,反之亦然。三是当事人能否已经开端实际执行合同。因为预约权利人仅得请求对方执行订立本约之义务,不得径依预定之本约内容请求执行。倘将来系依所订之契约执行而无须另订本约者,纵名为预约,仍为本约。【4】因而执行是反证当事人单方系订立本约之实在意思的力证。通常,首付款的领取、房屋钥匙的交付、实际进场装修都是执行的表现情势,相应的合同应视为本约。四是看合同中的某些特别条款。合同中的某些特别条款能够实在反应该事人缔约时的真意,如“不在某年某月某日前签修订式交易合同,守约方将承当某某守约义务”等守约义务条款。该条款以将来能否订立本约作为判定守约与否的根据,契合预约之基本含意,可证实协定自身的预约性质。当然,上述四条规范并非绝对,实际中需联合实际、综合考核。
     
      本案中,原、被告单方的争议重点并未缭绕本约、预约之争开展,从探索当事人真意的角度看,单方均认可该《房地产交易居间协定》的预约性质,也不触及对第三人好处的伤害,法官不应再自动考核该协定能否构老本约。同时,原、被告单方在协定中对逾期签订《上海市房地产交易合同》的守约义务也作了明白商定,佐证了该协定的预约性质。
     
      (二)预约的效力
     
      在判明本案症结协定的性质后,根据被告的主意及被告的抗辩,需进一步考核被告的行动能否形成守约。这重要触及到对预约效力的熟悉。
     
      此合同纠纷案预约的效力,重要指预约对当事人的束缚力以及当事人不执行预约在法律上能够发作的后果。学理上,就预约的效力,重要存在两种学说。一为“必需商量说”,即当事世间一旦缔结预约,单方就负有在将来某一时光为达老本约进行商量的义务。但当事人也仅负有商量的义务,只有当事人为缔结本约进行了商量,就执行了预约的义务,能否缔结本约则非其所问。“必需缔约说”则与之相反,以为当事人仅仅为缔结本约而商量是不够的,还必需达老本约,否则预约毫无意义,而且还轻易引发歹意缔约的品德危险。【5】本案中,根据上述两种学说,可得出被告能否守约的两种论断:依“必需商量说”,被告事实上已与被告进行商量,只不过单方在能否增添首付款上不能达成一致,招致最终的合同未能签订,因而被告并不守约;但根据“必需缔约说”,被告借商量之名,每每转变预约已商定事项,招致单方未能签定最终的合同,显属守约,应承当相应的守约义务。
     
      事实上,无论是“必需商量说”或“必需缔约说”都存在肯定缺点。依“必需商量说”,在一方已基本不想缔约的状况下,商量只能流于情势,甚至成为一方合理毁约(预约)的正当理由;“必需缔约说”外表上比“必需商量说”更显偏心,但其能否能施展作用,取决于预约条款的具体水平。预约条款越具体,顺利缔结本约的能够性就越大,否则,如预约缺少本约的重要条款,则单方从新商量不能防止,将来的执行也断无能够。审讯实际中,笔者赞同“预约的内容抉择预约的效力,对预约的效力不能一律而论,应考核预约条款的详尽水平作出不同的规矩”的观念,【6】即:在预约已包含本约重要条款的状况下,应采“必需缔约说”;在预约较为简朴的状况下,则应采“必需商量说”。但无论多详尽的预约,都不能否认当事人对预定条款之外事项的商量;无论多粗陋的预约,也不能许可一方在商量时违背预约已作商定事项,这是判定能否违背预约的基本准则。
     
      本案中,预约内容较为具体,基本具备了交易合同的重要条款,只待当事人单方签修订式交易合同予以肯定,应采“必需缔约说”,因被告起因,使缔结本约不成,被告应负守约义务;此外,即便依“必需商量说”,被告在商量中每每请求变化预约已商定事项,显属借商量之名,行守约之实,认定其守约,应无疑义。
    罗大大诉钟有为强房屋买卖合同纠纷
     
      (三)预约守约义务的具体承当
     
      在肯定被告违背预约的前提下,需考核违背预约的具体守约义务。尽管预约有其特别性,但仍不失为债的一种,实用债的个别规矩。从债法的个别原理看,守约义务大抵可分为:强迫执行、伤害抵偿及守约金等。
     
      (1)强迫执行,即我国《合同法》上的继承执行,指守约方不执行合同时,由法院强迫守约方继承执行合同债务的义务方法。预约守约,能否运用强迫执行颇多争议。从对比法的角度看,在德国和我国台湾地域,预约债务人负有订立本约的义务,权利人得诉请执行,法院应命债务人为订立本约的意思示意,债务人不为意思示意者,视同自裁决肯定时已为意思示意。本约订立后,债权人即有请求给付的权利,基于诉讼经济准则,债权人得兼并请求订立本约及执行本约。【7】在日本,则供认预约当事人的“预约结束权”,在一方当事人基于预约收回订立本约的要约时,假如对方对此要约不基于其自在意思而为允诺时,日本民法典为了防止请求强迫执行的费事,规矩只有有预约结束的意思示意,则不以对方的允诺为必要,即可成立本约。【8】在我国,审讯实际中,预约守约个别以伤害抵偿或守约金或定金代替强迫执行。如被告保持继承执行的诉请,笔者主意采德国及我国台湾情势。
     
      (2)守约金或具备债务担保功用的定金。本案中,单方对守约义务的商定,实际采取定金。根据《担保法》及最高院对于担保法的司法说明,我国法律中的定金包含了立商定金、成商定金、解商定金、证商定金及守商定金等不同品种。其中的立商定金,即为保障正式立约的定金,可解为预约的守商定金,故学者主意此种定金可准用守商定金的规矩。【9】因为被告并未主意继承执行,而请求被告双倍返还定金并承当房屋差价丧失。根据被告的诉请及对被告守约的判定,实用双倍返还的定金罚则应无争议,争议焦点在于定金之外,能否进一步主意伤害抵偿及伤害抵偿的规模。
     
      (3)伤害抵偿与立商定金。预约中商定的定金,即立商定金,其与伤害抵偿的关系上,尽治实际界争议较大,但实际中,上海高院2006年公布的《微观政策调控后房屋交易纠纷若干问题的解答》第五条明白规矩:预定协定商定有定金条款及其它守约条款的,当事人不履约的,应实用定金罚则和其它守约条款。若协定中没有定金条款(守约金条款),或许定金数额(守约金数额)低于实际丧失,绝对方主意其它丧失的,应予支撑。即,在定金的抵偿尚不能填补守约方实际丧失的状况下,在定金抵偿之外,可另行判令守约方抵偿丧失。
     
      (4)伤害抵偿的规模。我国合同法在伤害抵偿的规模上采可预感性规矩,即《合同法》113条第一款规矩:当事人一方不执行合同义务或许执行合同义务不契合商定,给对方形成丧失的,丧失抵偿额应该相称于因守约所形成的丧失,包含合同执行后能够取得的好处,但不得超越违背合同一方订立合同时预感到或许应该预感到的因违背合同能够形成的丧失。该预感性规矩同样实用于预约,但争议焦点在于因房价动摇形成的房屋差价丧失能否属于“可预感规模”。
     
      从实际上看,市场经济条件下,房价在合同执行时期正常动摇系常态,交易当事人在签订合同时应能预感或可预感规模。因而,因一方起因使合同不能执行,形成对方重置老本进步,应该由守约方承当房价下跌形成的房屋差价丧失,契合“可预感性规矩”。但房价猛烈动摇引起的房屋差价丧失能否属于当事人可预感规模,颇值讨论。笔者个人以为,如将来确立了情势变化准则,对此类差价的赔付似可推敲。但实际中,上海高院2005年公布的《对于审理“二手房”交易案件若干问题的解答》第6条规矩:对确不能执行的,守约方应抵偿因守约给对方形成的丧失,包含间接丧失和预期可得好处丧失。其中房屋差价丧失,可参考以下方法:一、单方协商肯定的,从其商定;二、单方不能协商肯定的,1、准则上可对比最相相似房屋的市场成交价与交易合同成交价之差肯定房屋涨跌丧失;2、无最相相似房屋对比的,可通过专业机构评估肯定。2006年上海高院的《微观政策调控后房屋交易纠纷若干问题的解答》第五条再次肯定了违背预约主意的房屋差价丧失:根据《合同法》相干规矩的肉体……因而,守约方请求守约方抵偿房屋差价丧失的,个别可予准许,具体数额应综合推敲守约方的履约状况、守约方的错误水平、合理的老本收入等因素酌定。
     
      (5)房屋差价丧失的具体裁量。尽管上海高院肯定了预约及本约守约的房屋差价丧失的赔付,但在民事审讯中如何具体掌握,仍值得讨论。笔者以为,可从以下四方面酌情推敲:一是房屋交易合同签订后一方守约的(包含在审理中预约被确以为本约的),如交易合同不能继承执行的,有守约金条款的,按商定解决;没有守约金商定的或许当事人提出守约金过高或过低请求调剂的,个别以“因价钱动摇形成的房屋差价丧失全额”为实际丧失高低调剂。二是房屋交易预约合同成立,本约尚未签订的。如预约中有定金条款及其它守约条款的,当事人不履约的,应实用定金罚则和其它守约条款;如预约中没有定金条款、守约金条款,或当事人主意定金数额、守约金数额低于实际丧失的,个别以“因价钱动摇形成的房屋差价丧失的50%”作为实际丧失下限进行调剂。三是交易合同无效、被撤销或许预约合同无效。前者个别以“房屋价差丧失的全额”为限额,以单方的错误比例进行分担;后者个别以“房屋差价丧失的50%”为限额,以单方的错误比例进行分担。四是在房屋差价的评估时点上,起始价以单方肯定的交易价钱为准,评估价交易单方如能肯定,以肯定为准。不能肯定的,应从掩护守约方的好处起程,以守约方的请求为基本,联合合同商定的执行期限届满之日、守约方的守约行动肯定之日以及审理中房屋的涨跌状况等合理肯定。
    罗大大诉钟有为强房屋买卖合同纠纷

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