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    房屋买卖合同纠纷中的是证据还是陷阱?

    文章出处http://www.qfw186.com/责任编辑:深圳律师在线咨询发表时间:2017-12-28 阅读量:  次


      2007年7月3日,赵旧坤作为甲方即卖方,白素贞作为乙方即买方,单方签署了《二手房交易合同》,商定:乙方赞同购置甲方领有的坐落在宣武区某小区8号楼923室的房产,修建面积为19。 2平方米;房款总价20万元;首付款18万元在签署合同时缴纳,余款2万元待赵旧坤领取产权证后,在产权交割日之前给付甲方;甲方应于收到乙方首期房款之后3日内,将交易的房产整个交付乙方应用;合同还商定其余款项。同年7月4日,白素贞给付赵旧坤购房首付款18万元,赵旧坤将房屋交付白素贞寓居。后白素贞发明,所交易的房屋系开发商将完工房屋拆分红若干小间后再发售的、赵旧坤仅购得其中一间,因开发商的上述分拆销售的行动违背了建立部《商品房销售治理方法》第12条“商品住宅按套销售,不得联系拆零销售”的规矩,因此招致房屋未能获得预售允许证,亦不能操持产权登记,因此,以单方签署的房屋交易合同无法执行动由向赵旧坤提出解除合同、请求赵旧坤返还已付购房首付款18万元。赵旧坤不赞同解除合同,为此单方发作纠纷,白素贞因此诉至宣武区国民法院。
     
      合同纠纷以案说法
     
      在审理历程中,赵旧坤本人并未出庭,其代理人在辩论时示意赞同解除合同,但应当返还的购房款不是18万元,而是2万元,并出示一张收条,上有白素贞的签字, 该收条载明:“今收到赵旧坤退回某小区房款国民币壹拾陆万元整(小写:160000。00)”(该字体为打印),“收款人:白素贞,日期:2007。7。20”(该字体为白素贞手写)。经质证,被告白素贞提出其从未给赵旧坤出具该收条,且该收条在内容上不具备客观实在性,既不契合逻辑,也不契合道理;收条经过了变造,情势上不具备完全性,不具备有效证据的资历;从生涯常理和效力上看,收条没有电脑打印的必要。白素贞并向法庭提出,曾为赵旧坤出具过收到水费的收条,收条题目及正文内容系书写在红色且完全的A4纸上段,收条正文与签名之间留有一段很大的空白,赵旧坤完全有条件和能够将水费收条原有内容裁剪后在白素贞签名上方的空白处打印新内容变造收条,赵旧坤供给的收条周边粗糙,长宽比例不规矩。白素贞请求赵旧坤供给水费收条。赵旧坤以为收条的纸张大小不重要,此收条系白素贞打印并签字后交付赵旧坤的。赵旧坤否定白素贞给其出具过水费收条一事。
     
      白素贞就被告供给的收条问题供给如下证据:1、单方互发短信内容即短信详单,证明被告请求被告执行房屋交易合同,结清房屋交付前被告拖欠的水费,被告赞同领取且其持有被告为其出具的免费收条和发送短信的实在性。经质证,被告以为短信内容系被告手写,无法判定真伪,即便存在手机里,也不消除捏造的能够性;2、收条、欠条和贷款凭证,证明被告的手写习性和欠条的实在性。经质证,被告以为收条和欠条能够随时造成,不具备证明力。3、判例,证明扩充后的证据损失实在性,不能作为认定案件事实的根据。经质证,被告以为判例不能作为本案的判定根据。4、短信明细繁多组,证明免费互发短信的时光与手机中贮存的短信相吻合。经质证,被告对短信明细单的实在性不持异议,对被告收到短信后能否能够自行编纂持有异议。
     
      法院经审理后以为:“依法成立的合同,对当事人具备法律束缚力。当事人应当遵照商定片面执行本人的义务,不得私自变化或许解除合同。本案中,单方均赞同解除二手房交易合同,本院不持异议。被告请求被告返还购房款的主意,证据短缺,本院予以支撑。……被告提出已给付被告购房款16万元并供给了收条,本院以为,该收条是一份不完全的收条,从收条整面纸幅及通常打印习性上都有显著扩充痕迹;被告给付被告16万购房款后,应当对余款给付期限和房屋交付问题进行交涉,但单方对上述问题未交涉,违抗常理;被告对购房款的具体情节述说不清且未供给证据佐证收条上的内容。综合上述斟酌,被告供给的收条作为繁多证据,且收条存有瑕疵,本院对该收条不予认定。”于是裁决如下:
     
      一、解除白素贞与赵旧坤间的二手房交易合同关系。
     
      二、赵旧坤于本裁决失效之日起七日内给付白素贞购房款十八万元。
     
      赵旧坤对一审裁决不服,提起上诉,中级法院保持原判。
     
      合同纠纷专家看法
     
      本案实体法律实用并不庞杂,争议的症结重要是剪裁证据的效力问题。
     
      证据是诉讼的中心和灵魂,是当事人诉讼成败的症结。《中华国民共和国民事诉讼法》第64条第1款规矩:“当事人对本人提出的主意,有义务供给证据。”最高国民法院《对于民事诉讼证据的若干规矩》(以下简称《若干规矩》)第2条规矩:“当事人对本人提出的诉讼请求所根据的事实或许反驳对方诉讼请求所根据的事实有义务供给证据加以证明。没有证据或许证据缺乏以证明当事人的事实主意的,由负有举证义务的当事人承当不利效果。”但对书面证据原件剪裁后的证据的效力问题,我国法律和相干司法说明并未作明文规矩。
     
      所谓“原件”,是指文件制造人最初制造成,以反应制造人的意思或思维为目标的文件,也称底本或底本。任何书证均有其最初制造而成的原件,它是文书的原始状况的反应,是文书制造者原创力的产物。原件既能够是手写的,也能够是打印的,只要是最初表白和承载制造者思维的文字、符号、图案等外容的文书,就是原件。在日常生涯中,罕见的书证原件有反应当事人之间往来的原始信函、作家的手稿、法官书写的裁决书、合同当事人签字盖章的书面合同、立遗言人亲笔书写的遗言文书、借款人亲笔书写表白借款意愿的借条等。书面证据原件经过剪裁、拼装、粘贴后,只管不属复制件或复制品,但与证据规矩上所请求的“原件”相比,已有所不同。
     
      《若干规矩》第10条规矩:“当事人向国民法院供给证据,应当供给原件或许原物。如需本人保留证据原件、原物或许供给原件、原物确有艰难的,能够供给经国民法院核查无异的复制件或许复制品。”《若干规矩》第77条同时规矩:“原始证据的证明力个别大于传来证据。”这二条规矩表现了“最佳证据规矩”准则。书证原件作为原始证据,与剪裁、拼装、粘贴的书证相比,天然更靠近案件事实,其牢靠性或证明力更大。根据“最佳证据规矩”,书面证据的供给者应当供给原始文字资料,假如供给正本、抄本、影印本、裁剪本等非原始资料,则必需供给短缺理由。即除非有相应证据补强证明涉讼证据“原件”经剪裁、拼装、粘贴后,仍能反应事物原先相貌或当事人实在意志,否则不能仅仅依赖其间接支撑当事人的主意。
     
      本案被告赵旧坤提供给法庭的仅是书面证据的剪裁本,又未供给短缺理由,很难反应案件的实在状况,即便被告白素贞未供给相反证据颠覆其主意的事实,被告赵旧坤的请求亦难以支撑。现被告赵旧坤所提证据自身存在瑕疵,而被告白素贞供给的短信、收条、欠条和贷款凭证等尽管不能足以否定被告赵旧坤所主意的事实,但至少让其有违惯例而显得不可信,因此法院裁决没有采信。
     
      本案法官断案采取的是“自在心证”。“自在心证”并非是证据的一种,而是办案法官根据案件的具体状况得出的一种心坎确信。这种心坎确信是基于法官的良心、丰硕的社会生涯经历、优异的法律素质等因素所造成的。法官不应只是一味教条实用证据规矩,应当根据案件具体状况灵巧加以应用。咱们之所以强调闭庭审理,强调当事人和证人到庭,强调庭审质证,就是试图通过法官对当事人、证人的间接接触,通过法官的间接觉得来判定;尽管觉得有时是靠不住的,但却是咱们感性熟悉的基本,而且有时法官的觉得还要赛过沉着的感性判定。在一些庞杂、疑问的案件中,自在心证往往对裁决后果起到抉择性的作用。
    房屋买卖合同纠纷中的是证据还是陷阱?
     
      本案的发作通知人们,展开诚信诉讼,支撑歹意诉讼,对每个当事人来说都是非常重要的。
     
      战略提示
     
      如何躲避书写字据的法律危险
     
      在日常生涯或商业往来中,人们通常会因为各种起因此书写借条、欠条、收据等字据。在法律意义上,这些字据的效力相称于一纸合同,是日后主意权益和进行抗辩的重要凭证,因此不能不郑重看待。
     
      现实生涯中,许多人与本案的当事人一样,因为字据书写不标准,招致发作争议时单方的述说真假难辩,事件的假相究竟如何法官无法查清,只能根据证据规矩或许经历规律来定案。因此,只要在书写时注重标准写作,能力有效的防备字据自身潜在的法律危险。正所谓:事先防备优于预先处理,防患未然远胜亡羊补牢。
     
      一、应注重应用标准的款式。如一个完全的欠条应至少包含如下几个要件:题目、债权人、债务人、欠款起因与金额、出借期限、书写时光及签名等,假如单方商定利息的,还必需将利息的数额或盘算方法写清楚;收据则应包含交款人、收款人、交款理由、交款数额及交款时光等要件。假如实在不会书写相干字据,也能够应用商店发售的、填充式的字据。
     
      二、书写字据时,字里行间,不宜留有空行、空格,否则轻易被持据人增写其余内容。
     
      三、不要用易褪色、变色的笔水书写,钢笔最好用黑墨水或许蓝黑墨水,彩色水笔亦可。若用铅笔、圆珠笔或其余易褪色的墨水写字据,遭受保留不当受潮或水浸时,字迹会变得隐约不清,亦能够为心怀叵测者应用化学制剂涂改制造良机。
     
      四、标的物、金额应写清楚。是借款(物)还是还款(物),应写清楚,不要隐约、混杂。
     
      五、金额、数量等触及数字局部,宜用大写,当然大小写兼而有之的更好。要特殊注重防止有小写而没有大写、大小写不一致、数字前头有空格、小数点地位不正确、单位书写同伴等,这些都会无故增大本人的法律危险,或便于持据人增加数字或修正,进而引发纠纷。
     
      六、内容表述要清楚。语句不可粗心,次序不能颠倒,如“借到张三……”与“张三借到……”有天壤之别;不要将“欠条”与“收据”互相改制,相干涂抹会为纠纷埋下伏笔;不要把“欠条”变为“借条”, 将“买”写成“卖”、“收”写成“付”等,如此,一字之差,彩色颠倒。同时,还要注重多音字,如现实中“还”字时常引发争议,如借条一份:“霍某借柳某现金50000元,现还欠款5000元”,这里的“还”字因有两个读音,既可了解为“huan,出借”,又可说明为“hai,尚欠”。
     
      七、署名要署真名,要以身份证上姓名为准,简称、化名、代号、名字谐音都不得应用,免得引发纠纷。由他人代笔书写字据或代笔签名,而本人只在上面按一个手印,也轻易引发纠纷。乡村落习性于盖章,但盖私章在法律上的效力并不高,私章谁都能刻,但笔迹却是各具特征。香港人习性以一个或许几个英文字母繁难签名,龙飞凤舞,在与香港人进行商业往来时,最好让其签全名,免得让法官难断是非。
     
      八、单位应注明单位全称,并加盖单位公章。单位印鉴应当标准,字据上最好加盖最高效力的公章,若加盖“某公司行政专用章”、“收欠款专用章”、“仓库专用章”或许其余小章,要周密关注,谨防对方谢绝供认领有这些部门章、小章。
     
      九、签字、盖章时应请求各方当事人皆在现场,以防被人代写、假冒、交换。
     
      十、书写字据时最好是先写好草稿,然后照定稿誊写。书写完后,单方应当仔细核查,如有破绽或许过失,应当立刻重写,但书写人必需注重要将草稿或废稿发出后烧毁,且烧毁最好采取烧毁的方法,不要简朴撕碎后往地上一丢(实务中有人将撕碎的字据私下里捡回去再粘贴好后当证据用,请求对方再付款)。必要时,可找第三人当见证人,切忌稀里懵懂就签字、盖章。
     
      十一、要妥当保存字据。注重顾全字据的完全性,缺角或许缺字的字据,其证据效力就能够有所削弱。要防备对方骗取、偷盗、争夺字据后将其撕毁以到达不执行债务之目标,如可怜碰到要及时报案,因为对方骗取、偷盗、争夺字据的有能够涉嫌立功。
     
      十二、商业来往中要特殊注重业务往来手续不清。每批货物交付后,应当立刻填写《送货单》、《进料验收单》等字据,并请求对方签字盖章。
     
      十三、还款时,要记着索回欠条、借条,如对方称一时找不到欠条、借条的,应让其写一张收据留存,这样才不会给日后留下隐患。债权债务关系终结后,相干字据应烧毁或许存档。
    房屋买卖合同纠纷中的是证据还是陷阱?

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