全国免费咨询热线
400-777-5122

资讯栏

咨询热线:

400-777-5122

手机:13924679671
 
电话:0755-32930188
 
传真:0755-32930188
 
邮箱:2712841699@qq.com
 
Q Q:2712841699
 
地址:深圳市罗湖区嘉宾路4028号太平洋商贸大厦B座24F

当前位置: 主页 > 律师在线解答 >

    房屋买卖合同纠纷存有的几个疑难问题


      近几年来,我国房地产市场转向繁华,房产交易日趋活泼,交易方法日趋庞杂,国民法院审理的房屋交易合同纠纷案件也呈强力增加态势。但因为相干法律法规的不健全和滞后,对雷同或类似的房屋交易合同纠纷案件的审理,审讯实际中还存在着种种不同的熟悉和处理方法,肯定水平上伤害了国民法院的审讯威望,也给民行检察案件的审查带来疑惑和难度,随着《物权法》等法律、法规、司法说明的实施,许多争议迎刃而解,但有的问题依然仁者见仁。为此,笔者通过对一些实际后果的借鉴和剖析,在联合所办案件心得的基本上,就房屋交易合同纠纷案件中几个疑问问题问题进行了深刻的探析,以到达抛砖引玉、扩大同仁思绪的目标。
     
      一、单位与职工之间房改房、集资房交易纠纷和因单位外部建房、分房引起的占房、腾房纠纷的辨别界定及其权利保障。
     
      1998年前后,随着我国住房制度革新的进一步深入,高价钱的房改房、集资房开端少量涌现。其中,因单位将房改房、集资房“一房两卖”、集新退旧、职工之间抢占房改房、集资房等所引起的侵权、权属、房屋交易纠纷也随之少量涌现。法院在审理上述纠纷时,对案件能否属于国民法院主管任务的规模(本文仅指民事诉讼的规模)、当事人权利能否得到司法救援存在熟悉分歧。以为不属于国民法院主管任务规模的观点,其理由是房改房、集资房的交易历程均属单位对职工的行政治理领域,发作纠纷后应通过单位行政门路处理,其根据是1992年《最高国民法院对于房地产案件受理问题的告诉》第3项:“……因单位外部建房、分房引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于国民法院主管任务的规模…。。”;以为属于国民法院主管任务规模的观点,其理由是单位与职工达成房改房、集资房交易合同后,单方系对等民事主体。那么,单位与职工之间的房改房、集资房交易纠纷和因单位外部建房、分房引起的占房、腾房纠纷的辨别界定标准是什么?此类案件能否属于国民法院主管任务的规模?
     
      笔者以为合同纠纷中,判定两者之间的差别以及能否属于法院主管规模,重要有二个标准,一看纠纷的单方当事人能否属于对等主体,其次看纠纷的本质内容能否因人身关系和财富关系发作的民事权利纠纷。在单位与职工房屋纠纷审讯实际中重要触及两种情况:第一种为单位外部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷;第二种为单位实施住房制度革新后因以高价钱出卖房改房或集资建房而引起的纠纷。其中第一类纠纷重要包含单位因建房需撤除职工寓居的单位自管房屋,但职工不赞同撤除而引起的占房纠纷,因单位分房,职工对单位的分房计划不服而引起的占房、腾房纠纷等。这类纠纷中,单位与职工之间是不对等主体间的行政治理关系,“单位外部建房及分房”的房子均为公房,而不是其余性质的房屋,不属因人身或财富关系发作的民事权利纠纷。单位对职工进行分房,是单位对其一切的私有住房行使行政治理权的行动,不应受民事法律的调剂,因而而发作纠纷,纯属单位外部纠纷,应由单位外部或其主管部门处理,而不能向法院起诉。第二类纠纷,单位给职工无偿寓居房屋,实施房改后,将房屋又出卖给职工或又集资建房,这是从实物分房到货币分房的详细举动,是实现住房商品化、社会化的过渡产物,尽管是根据政策进行,其高价钱带有肯定的福利性质,但单方已从任务附属关系中的遵从与被遵从、治理与被治理的不对等主体转化为特定房屋交易关系中的对等民事主体。而且因为绝大多数房改房产权已变化、集资房已确权登记或面临登记,已非公房领域,因而房改房、集资房的流转应由民事法调剂,单方之间假如房屋交易发作纠纷,应属普通民事权利纠纷,法院应依法受理。这类纠纷尽管是私有住房制度革新这一特定背景下发作,但这只是引起这类纠纷的起因,并不能因而转变该纠纷的民事性质。
     
      二、共有房地产,未经其余共有人书面赞同的交易合同效率及相干权利保障问题。
     
      对于该议题,审讯实际中存在两种观点。一种观点以为,这种房屋交易合同应该认定无效,但不消除好心获得的实用,即买受人是好心第三人且实际获得买受房屋的一切权时,交易合同有效。其法律根据是《合同法》第51条无权奖励实际、《房地产治理法》第37条第2项对于共有房地产未经其余共有人书面赞同不得转让的规则、《物权法》第97条对于共有不动产的奖励应该经占份额三分之二以上的按份共有人或许全部独特共有人赞同的规则和第106条对于不动产物权好心获得制度的规则中对于能否造成好心获得。
     
      另一种观点以为,该类合同是绝对有效合同,即在出卖人和买受人之间合同是有效的,至于对其它共有人能否失效,要看另外一些因素,如能否经其赞同等。笔者持此观点。
     
      民事行动可分为累赘行动和奖励行动,民事累赘行动是指当事人为本人创设权利义务的行动,民事奖励行动是指间接招致物权变化的行动。根据《物权法》第15条所确立的债权与物权变化辨别准则(该条规则将不动产物权变化的起因与后果进行了辨别,通说以为该条是对《合同法》51条无权奖励实际的修改),当事人签署房屋交易合同的行动是一种债权行动,实现房屋一切权的转移则属物权行动;债权合同的效率是独立存在的,合同能否失效,自签署之日起就已肯定,而不能通过合同能否执行反过去抉择合同的效率。实际中,请求出卖人在签署合同时就对合同标的物有奖励权不太现实,事实上,在许多状况下,出卖人在签署合同时并没有奖励权,他们都是在合同签署后,根据单方商定的详细状况,踊跃尽力,匆匆成合同的执行的,这也是老实信誉准则的请求。故对私自奖励行动不宜认定无效。这样认定的后果是:第一,能够督匆匆当事人以诚信的方法执行合同,防止出卖人歹意毁约。第二,在交易合同失效而不动产物权变化未造诣的状况下,买受人尽管不获得房屋的一切权,但其仍享有债权请求权,请求出卖人承当守约义务,这样更有利于掩护买受人的好处。第三,其它共有人可根据《物权法》第106条的规则在买受人不造成好心获得时行使物上请求权,在造成好心获得时向私自奖励人请求抵偿,即其它共有人仍没救援门路保护其权利。基于以上起因,对《房地产治理法》第37条第2项的规则应了解为房地产变化的后果条件,而非起因条件,即不契合条件的,不得进行转让登记,但合同效率不受影响。当然,该类合同有效仅是绝对的,假如私自奖励的出卖人与买受人所签合同具备《合同法》第52条合同无效的法定情况(重要是歹意串通、非法情势掩饰非法目标),该类合同也应该无效。
     
      三、未依法登记领取权属证书房屋交易合同的效率及相干权利保障问题。
     
      无权属证书的房屋分两类状况,一类是能获得但临时未获得产权证书的状况,例如单位集资房;另一类是不能依法获得产权证书的状况,例如“宅基地房”、“小产权房”等。
     
      (一)、能操持而临时未获得权属证书房屋交易合同的效率问题,审讯实际中重要有两种观点:“无效说”、“有效说”。
     
      主意“无效说”的重要理由是:我国《中华国民共和国城市房地产治理法》第37条第6项明白规则:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”。《城市房地产治理法》为我国国民代表大会常务委员会公布的法律,该法第37条是法律的强行性标准。根据我国《合同法》第52条第5项对于“违背法律、行政法规强行性规则的合同无效”的规则,转让未依法登记领取权属证书的房地产的合同依法应该认定无效。而《物权法》第15条只是将物权变化的起因与后果进行辨别,当事人签署合同后未进行物权登记的不影响之前债权合同的效率而并不是说出卖人未获得权属证书的交易合同是有效的,法院裁决此类合同有效则若尔后出卖人不能获得产权证就必定伤害买受人的好处,不利于交易平安。
     
      主意“有效说”者以为:尽管出卖人尚未获得房屋权属证书,然而只要单方的交易合同契合《合同法》规则的失效条件,合同即为有效。笔者以为该类合同应该认定为有效合同。其理由如下:
     
      首先,《城市房地产治理法》第37条第6项规则,“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,其对这里的“不得转让”应了解为不发作物权的转移,不能抗衡好心第三人,但不影响合同的效率,操持产权过户手续是物权变化问题而非合同效率问题,应将债权行动和物权变化合理、有效地分别开来。对于债权行动与物权变化辨别准则,实际上早在最高国民法院《对于实用〈中华国民共和国合同法〉若干问题的说明》(一)中就有所表现,该说明第9条规则:“法律、行政法规规则合同应该操持登记手续,但未规则登记后失效的,当事人未操持登记手续不影响合同的效率,合同标的物一切权及其物权不能转移”,这一司法说明转变了临时以来造成的“登记间接抉择合同效率”的司法理念,间接规则了即便没有登记,合同自身依然有效,只是物权不能发作转移。已实施的《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变化、转让和毁灭不动产物权的合同,除法律另有规则或许合同另有商定外,自合同成立时失效;未操持物权登记的,不影响合同效率”在这一司法说明的基本上,对物权行动和债权行动进一步予以辨别,为肯定未依法获得权属登记的房屋交易合同有效供给了充足的法律根据。但在《物权法》未实施前,因为我国《城市房地产治理法》为国民代表大会常务委员会公布的法律,该法第37条第6项是法律的强行性标准,使得司法说明的规则无法逾越。
     
      只管《合同法》规则了违背法律强迫性规则的法律行动为无效行动,但对于强迫性标准应该加以辨别看待。强行性标准在强迫性上存在着明显的差别,近年来实际界将其进一步辨别为治感性标准和效率性标准,只要违背效率性标准的合同能力被认定为无效,因而,并非一切的法律、行政法规的强迫性标准都能够作为认定法律行动无效的根据。我国《城市房地产治理法》属于行政治感性的法律,其立法的重心在于通过行政手腕增强对城市房地产的治理,立法目标是要处理房地产业开展中存在的房地产开发和交易行动不标准的问题。因而,《城市房地产治理法》第37条第6项的规则,应该属于治感性标准,不影响房屋交易合同的法律效率。
     
    房屋买卖合同纠纷存有的几个疑难问题
     
      其次,该类合同不是无权奖励合同,出卖人尽管尚未拿到房屋的权属证书,但其具备其余能证实当事人领有房屋一切权的证实资料,例如拆迁协定、房屋治理部门核发的房屋销售许可证、集资建房单位出具的集资收据等,足以证实其对房屋具备一切权,只是这种一切权尚未经过登记公示,其获得的是一个完善登记要件的不充足的一切权,不具备抗衡第三人的效率,但其奖励的是已经实际获得的权利或可视为对将来物的奖励。
     
      第三,从价值取向看,合同无效疏忽买受人的非法权利,运用出卖人通过不合理的反悔得到好处,不只违背了“不许可任何人因本人的错误而非法获利”的准则,违背了老实信誉的公感性准则,伤害了民事流转的平安性,不利于掩护好心一方当事人的非法权利,不利于保护交易秩序的稳固。同时,还会助长出卖人的投机心理,进而影响交易秩序和社会习尚。
     
      (二)、“小产权房”或“宅基地房”等依法不能获得产权证书房屋交易合同的效率问题。
     
      法院在“小产权房”或“宅基地房”房屋交易合同效率确实认上熟悉不一,大抵有以下二种处理方法:一是认定合同无效,理由重要是违背了《土地治理法》规则的“农夫个体一切土地的运用权不得出让、转让或许出租用于非农业建立”和国办发〔1999〕39号中“乡村落房屋不得向城市居民发售”的规则;二是认定合同有效,理由重要是尽管“小产权房” 或“宅基地房”等房屋不能操持不动产登记,但修建物自身仍有肯定的价值和运用价值,可将之视为动产进行交易,这样处理更能施展物的效用。笔者以为这类交易合同应该认定无效。
     
      首先,这类房屋交易必定触及到宅基地和个体土地的交易,而宅基地交易、个体土地的交易是我国法律、法规所阻止的。其次,宅基地运用权是个体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联络,不许可转让。目前乡村落私房交易中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格式下,奖励房屋同时也奖励了宅基地,伤害了个体经济组织的权利,是法律法规明白阻止的。第三,目前,乡村落这类房屋交易无法操持产权变化登记,故交易虽实现,但买受人一直无法获得一切权人的掩护。因而,非本个体组织成员未经有赞同权的国民政府赞同不得置办乡村落宅基地,也不得置办农户宅基地住房,同时未经相干部门赞同,乡村落个体组织不得将个体土地用于非农业的房地产开发,相干当事人之间所签署的“小产权房”、“宅基地房”交易合同依法应认定为无效。所以,此类合同的效率以认定无效为准则,以认定有效为例外,假如交易单方都是同一个体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,能够认定有效。尽管认定此类合同应认定无效,但在许多案件中,此种处理方法往往助长了出卖人寻求房屋价值最大化的投机心理,因而,在实用无效合同规律时,应从老实信誉的准则起程,做利于掩护好心一方当事人正当权利的裁决。
     
      四、当事人交易尚在抵押的房屋,未经抵押权人赞同,该类合同的效率及相干权利保障问题。
     
      对交易抵押房屋能否必需经抵押权人赞同,审讯实际中造成了两种一模一样的观点。一种观点以为,交易抵押房屋必需经抵押权人赞同,否则合同无效。其法律根据是我国《担保法》第49条对于抵押人转让抵押物未告诉抵押权人或许未告诉受让人转让行动无效的规则和《物权法》第19l条对于抵押时期抵押人未经抵押权人赞同不得转让抵押财富的规则。他们以为,设置抵押权的基本目标在于掩护抵押权人的好处,若许可抵押人毫无穷制的自在转让抵押物则必定伤害抵押权人的好处,抵押制度也会失去存在的意义。另一种观点以为,未经抵押权人赞同不影响交易合同的效率。笔者持此观点。
     
      第一,从合同法角度讲,单方的房屋交易合同,是在受让方按合同商定领取价款的前提下,转让方负有将房屋产权变化登记到受让方名下的义务,蕴含使转让房到达转让条件,包含解除房产他项权利抵押(合同各方另有商定的除外)。被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让,应了解为房屋产权变化的后果条件,而不是起因条件,不契合转让条件的,房屋不得进行过户登记,不发作物权转移,但转让协定自身不应遭到影响,只要单方的交易合同契合《合同法》规则的失效条件,合同即为有效。
     
      第二,从我国抵押物转移制度的立法变迁及开展态势看该类合同的效率。从《民法通则》到《担保法》及其司法说明,再到《物权法》,我国在抵押物转移的立法上,本着“物尽其用”、“合理均衡抵押人、抵押权人、受让人好处”的准则,从严厉限制逐步走向宽松。《民法通则》第115条规则,非经债权人赞同转让抵押物的,转让无效。这个规则十分严厉,充足斟酌到抵押权人的好处,但却疏忽了“物尽其用”。起初实施的《担保法》第49条,对此作了转变,规则转让经登记功的抵押物,应该告诉抵押权人并告诉受让人转让物已经抵押的状况,非经告诉或告诉的,转让行动无效。这个规则开端贯彻“物尽其用”的思维,并斟酌到了抵押物受让人的好处。起初的《对于〈担保法〉的司法说明》第67条,对此更有打破,规则转让抵押物未告诉抵押权人或未告诉受让人的,假如抵押物已经登记,抵押权人仍能够行使抵押权,获得抵押物一切权的受让人,可替代债务人清偿债务,毁灭抵押权,受让人清偿债务后,可向抵押人追偿。这个规则供认抵押权有追及效率,同时赋予受让人涤除权(能够替代债务人清偿其整个债务,使得抵押权毁灭),抵押人在不告诉或未告诉状况下转让抵押物有效,抵押权作为物上请求权,对物不对人,抵押物产权转移后,如抵押权所对应的原债权不能实现,抵押权人依然有权对抵押物主意抵押权。而《物权法》则以宽松的立法态度,对担保中的抵押权追及效率、涤除制度及价金物上代位主义进行了整合,“抵押时期,抵押人未经抵押权人赞同,不得转让抵押财富,但受让人代为清偿债务毁灭抵押权的除外。”
     
      从以上立法演化来看,首先抵押财富是许可转让的,而非老观点中转让抵押物无效。其次,从《担保法若干问题的说明》第67条的规则能够看出,担保法的立法目标在于保障抵押物的流转性,同时为能更好的掩护各方好处,赋予抵押权以追及效率及受让人以涤除权。所以,《担保法》第49条对于抵押人未告诉抵押权人的,转让行动无效的意思,应了解为受让人不能因价款的领取而使抵押物免责,抵押权人得追及抵押物行使抵押权,即转让行动只是对抵押权人不失效,而在抵押人和受让人之间依然是有效的。从物权法的相干规则看,物权法作为一种处理因资源的有限性与需求的无穷性而引发的缓和关系的法律手腕,其功用不只在于界定财富归属,定纷止争,更在于通过其一系列制度设计到达“物尽其用”的目标。故对《物权法》第191条的了解应从物权法的立法目标及我国抵押物转移制度的变迁及开展态势等方面综合考量,不能简朴地认定为招致合同无效的强迫性规则。
     
      第四,认定合同有效对抵押权的实现并无影响。在合同有效的情况下,抵押权人可通过下列三种方法实现抵押权:一是受让人行使涤除权,代为清偿债务毁灭抵押权;二是出卖人将转让房屋所得的价款向抵押权人提早清偿债务或许提存;三是抵押权人可通过行使抵押权实现其权利。
    房屋买卖合同纠纷存有的几个疑难问题

    相关法律服务