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    一般购买商品房注意事项有哪些

    文章出处http://www.qfw186.com/责任编辑:深圳律师在线咨询发表时间:2017-12-27 阅读量:  次


      社会经济发展迅速,买房买车的人大有人在,但是你知道一般购买商品房需要注意的事项有哪些吗?下面合同纠纷律师告诉大家
     
      一、签订认购(预订)书的前提条件
     
      因为协商签订《商品房交易合同》个别都有个较长的历程,开发商为了稳住买受人,往往请求买受人在签修订式的合同前先签订认购协定(认购书、预订书等),请求买受人交付肯定的定金。
     
      因为商品房开发的特性,开发商与买受人就尚未获得预售允许证的名目签订认购协定的,属于相似动向书的法律文件。而就已经获得商品房预售允许证的名目所签订的订购协定,则具备预约签修订式合同的协定的特性,所交付定金应视为签商定金。
     
      二、认购书(预订书)的基本内容
     
      签订认购协定时,注重认购协定应包含以下基本内容:当事人姓名或称号、预订的房地产的坐落地点、面积、价钱、预订期限、定金数额及定金解决方法等。因为认购协定系由出卖人制订,因而,买受人对认购协定内容肯定要细心审核,避免出卖人在认购协定中设置对买受人不偏心的条件。假如商品房的认购、订购、预订等协定具备契合商品房交易合同特性的重要内容,并且出卖人已经遵照商定收受购房款的,该协定应该认定为商品房交易合同。
     
      三、定金的解决
     
      定金是认购协定中一个很重要的内容,也是交易单方轻易发作争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方法向买受人收受定金作为订立商品房交易合同担保的,假如因当事人一方起因未能订立商品房交易合同,定金就按法律规则的没收或双倍返还解决。然而,假如因不可归责于当事人单方的事由,招致商品房交易合同未能订立的,出卖人应该将定金返还买受人。
     
      认购协定中经常涌现订金、押金等字眼,这些不是法律意义上的定金。但假如认购书上载明:单方未签修订式的商品房交易合同,买受人守约订金、押金不退还,出卖人守约双倍返还订金、押金,那么,此时订金和押金能够会被法院或仲裁机构认定具备定金的性质。
     
      律师为买受人供给商品房交易法律效劳时应该提示买受人,必需在合同商定的预约签修订式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并应留下书面记载,避免涌现如因故未能签修订式合同,开发商以买受人未进行过协商或买受人因无法证实与开发商进行过协商而招致定金被没收的情况。
     
      四、预售环节的商品房交易合同
     
      (一)签约前审查
     
      律师应提示买受人,商品房预售应该契合下列条件:
     
      1 、开发商应该具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
     
      2 、已获得建立用地计划允许证;
     
      3 、已交付整个土地运用权出让金,获得土地运用权证书;
     
      4 、持有建立工程计划允许证和施工允许证;
     
      5 、已操持预售登记,获得《商品房预售允许证》;
     
      6 、开发商已签订后期物业治理合同。
     
      7 、已肯定完工及交付日期;
     
      买受人委托的律师在签订合同前,除要细心审核开发商的上述销售允许文件及其余有关文件材料,还应审查:A、计划总立体图并理解该小区的计划条件;
     
      B 、代理销售的,代理商的营业执照及资质证书及委托销售证实;C、暂时业主条约;D、到房屋行政治理部门考察买受人欲购置的房屋之前能否存在一房二卖或被抵押的情况。
     
      ( 二)签约时买受人对房屋面积的知情权和开发商的义务
     
      对商品房面积盘算根据,买受人领有知情权,开发商也有告诉义务。开发商销售(包含预售、现售)商品房时,应在售楼地点将有关房屋修建面积盘算材料或测算材料进行公示,供购房者查阅。
     
      签订商品房预售合同时,买受人可请求面积盘算表或测算表,开发商应向购房者供给《房屋修建面积盘算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时,开发商应向购房者供给《房屋修建面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位修建面积解释》中必需将摊派的共有部位整个列明,并能与修建立体安排图对比查核。
     
      (三)商品房交易合同的文本
     
      律师应提示买受人,为便于在房地产登记机构进行预售登记或产权登记,商品房交易应采取建立部、国度工商局结合宣布的《商品房交易合同》示范文本,或许各地房屋行政治理部门赞同的其余合同文本,买受人应特殊注重《商品房交易合同》范本中开发商已填上内容的空格局部,该局部的内容极易伤害买受人的好处。
     
      出卖人往往会制订弥补协定,买受人应细心审查弥补协定,弥补协定的内容往往轻易伤害买受人的好处。
     
      (四)积差别的解决
     
      律师应提示买受人,按套内修建面积或许修建面积计价的,当事人应该在合同中载明合同商定面积与产权登记面积发作误差的解决方法。合同没有商定或商定不明白的,按以下准则解决:
     
      (1)面积误差比相对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
     
      (2)面积误差比相对值越过3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应该在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时领取已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同商定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)局部的房价款由买受人补足;越过3%局部的房价款由房地产开发企业承当,产权归买受人。产权登记面积小于合同商定面积时,面积误差比相对值在3%以内(含3%)局部的房价款由房地产开发企业返还买受人;相对值越过3%局部的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
     
      因为开发商往往会转变面积差别的解决方法,故应特殊提示买受人予以注重。
     
      还应注重,开发商供给的款式合同往往有“如对面积发作争议,委托某一机构进行测量”的内容,律师应提示买受人,应该增添“如对该机构的测量后果仍有异议,可另行委托测量”的内容。
     
      (五)套内修建面积与摊派的共有面积
     
      律师应合理提示委托人,商品房修建面积由套内面积和摊派的共有修建面积组成,套内修建面积局部为买受人独立产权,摊派的共有修建面积局部为买受人与其余相干业主的共有产权,买受人依法对其享有权益,承当义务。
     
      律师应提示买受人,按修建面积计价的,当事人应该在合同中商定套内修建面积和摊派的共有修建面积,并可商定如修建面积不变而套内修建面积发作误差以及修建面积与套内修建面积均发作误差时的解决方法。
     
      (六)付款方法
     
    一般购买商品房注意事项有哪些
     
      律师应该提示买受人,注重采取按揭付款方法的危险:
     
      1 、合同中往往有不按时操持按揭的买受人应向开发商领取守约金的条款。
     
      2 、合同中往往有因买受人的义务招致无法操持按揭的,如单方无法就转变付款方法达成一致而买受人请求解除合同的,则买受人应向开发商领取守约金的条款。
     
      (七)交付期限
     
      1 、律师应该提示买受人,合同个别商定,以建立方、设计方、勘探方、施工方、监理方等五方验收及格为交付条件,但这种验收不是逐套验收,而是抽查验收,不能保障每套房屋实践上均契合交付条件,因而,应该在合同中加上“开发商应该出示本合同项下的单套商品房验收及格的证实”的条款。
     
      2 、合同第八条第二款为能够延期交房的条件,律师应该提示买受人,如合同条款中有“因政府起因招致的复工及因开发商设计变更或开发商所不能掌握的起因招致的逾期交房能够免责”的条款,则应请求取缔这一点。另外,合同应明白商定,逾期完工以后再涌现法定或商定的免责事由的,不应免责。
     
      (八)开发商逾期交房的守约义务
     
      个别开发商会在合同中对逾期交房商定较轻的守约义务,律师应提示买受人请求进步。
     
      (九)计划、设计变更的解决
     
      律师应提示买受人,房地产开发企业应该遵照赞同的计划、设计建立商品房,应请求在合同中写明:签订《商品房交易合同》后,计划条件和已作出的设计是合同内容,房地产开发企业不得变更计划、设计。
     
      经计划部门赞同的计划变更、设计单位赞同的设计变更招致商品房的构造型式、户型、空间尺寸、朝向变更,以及涌现合同当事人商定的其余影响商品房质量或许运用功用情况的, 房地产开发企业应该在变更确立之日起10日内,书面告诉买受人。
     
      律师还应该提示买受人,在合同中加上“因容积率、修建层数、修建密度、修建层高、绿地率、基本设备、公共配套等发作变更的,应该参照前两款履行”的内容。
     
      买受人有权在告诉抵达之日起15日内做出能否退房的书面回覆。买受人在告诉抵达之日起15日内未作书面回覆的,视同接收计划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规则时限内告诉买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承当守约义务。
     
      (十)对于装潢、装备的规范
     
      律师应该提示买受人,注重合同的附件三中的装潢规范及配套装备的品牌、规格、型号等,如其中有“高等品牌、顶级产品”等外容时,应请求明白品牌称号、规格、型号等具体内容;
     
      律师应提示买受人,如愿望在装潢、装备涌现与合同商定不一致时获得差价局部的双倍抵偿,则应在合同中予以明白商定。
     
      (十一)对于基本设备、公共配套建立的正常运行
     
      律师应该提示买受人,合同在这方面往往商定的不完全、不具体,应该将重要的基本设备及公共配套修建明白列出,包含但不限于:水、电、排水、电梯、停车场、整个小区途径和绿化(景观)、管道煤气、电信、有线电视等。
     
      律师应提示买受人,上述设备等的交付时光不应晚于房屋交付时光,否则等于交了房仍无法正常运用。律师还应提示买受人,如合同内容为:“达不到上述条件的,逾期时期减收物业治理费”,相似的商定为无效商定,因后期物业治理公司与开发商不是同一企业法人,应改为“由开发商代交减收的物业治理费。”
     
      (十二)对于产权登记
     
      1 、律师应提示买受人注重,由开发商提交房屋产权登记备案材料的时光不能过长,不宜超越一年。
     
      2 、律师应提示买受人注重,如因开发商义务招致买受人无法按时获得房屋产权证实的守约金应按日计付,而不应接收一次性领取守约金的条款。
     
      (十三)对于后期物业治理
     
      律师应该提示买受人,请求开发商向买受人出示开发商与后期物业治理公司签订的后期物业治理合同并复印该合同,注重合同条款能够会伤害业主好处。
     
      (十四)对于业主暂时条约
     
      律师应该提示买受人,业主暂时条约对业主有束缚力,应向开发商讨取正本。
     
      (十五)对于合同附件与弥补协定
     
      合同附件与弥补协定,即便不交付备案也属有效的法律文件,因而,律师应该提示买受人细心研读合同附件与弥补协定。
     
      (十六)对开发商违背诚信准则的处分
     
      律师应提示买受人,涌现下列五种情况并招致合同无效或被撤销、解除的,买受人可请求返还购房款及利息、抵偿丧失,并可请求开发商承当不超越已付购房款一倍的抵偿义务。:
     
      1 、开发商成心瞒哄没有获得商品房预售允许证实的事实或许供给虚伪商品房预售允许证实;
     
      2 、开发商成心瞒哄所售房屋已经抵押的事实;
     
      3 、开发商成心瞒哄所售房屋已经发售给第三人或许为拆迁弥补安放房屋的事实;
     
      4 、商品房交易合同订立后,开发商未告诉买受人又将该房屋抵押给第三人的;
     
      5 、商品房交易合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人者的。
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