全国免费咨询热线
400-777-5122

资讯栏

咨询热线:

400-777-5122

手机:13924679671
 
电话:0755-32930188
 
传真:0755-32930188
 
邮箱:2864842542@qq.com
 
Q Q:2864842542
 
地址:深圳市罗湖区嘉宾路4028号太平洋商贸大厦B座24F

当前位置: 主页 > 律师在线解答 >

    房屋买卖合同纠纷之配套建设公司

    文章出处http://www.qfw186.com/责任编辑:深圳律师在线咨询发表时间:2017-12-26 阅读量:  次


      房屋买卖合同纠纷之配套建设公司案件分析,合同纠纷律师在线分享。
     
      被告诉称:我局与被告签署的《房产交易合同》商定:配套建立公司应于1994年6月30日前,最迟不能晚于1994年10月30日,交付位于郑州市西大巷与北下街交汇口东南侧的商阜城商住楼B座房产1至13层,交易额为1842。75万元,分期付款。合同签署后,截止1993年12月,我局已领取购房款1198。8万元,现该名目已基本竣工,而配套建立公司至今未能交付房产,却与左坤鹏等24人另行签署了发售该房产的合同,形成守约。要求判令被告按合同商定交付房产并领取守约金及抵偿丧失共2357。62万元。
     
      被告提交的证据有:单方所签《房产交易合同》、弥补协定及转帐支票、付款凭证等,用以证实与被告签署的房屋交易合同失效后的执行状况。
     
      被告辩称:我公司与被告签署《房产交易合同》时,尚未获得该房产的国有土地运用权证、修建规划允许证、修建施工允许证和预售房屋允许证等法律法规规则的房地产开发建立以及转让所必须的手续,即便在合同商定的最后执行期限届满时也未具有各项法定手续,且未实践投入资金进行建立开发。因而,单方所签署的《房产交易合同》应为无效合同。被告明知该合同无效仍与其签署该合同,主观上存在错误,亦应承当相应义务。本案所触及的房屋因已处理给第三方并操持了相应的法律手续而客观上已无法向被告交付,因而,要求依法解除,由单方各自承当相应的义务。
     
      配套建立公司提交的重要证据有:
     
      1。该名目标国有土地运用证、建立工程规划允许证、修建工程施工允许证、商品房预售允许证等发证时光分手为1996年7月9日、1993年10月20日、2000年12月14日、2002年3月20日,均在单方合同签署之后、本案一审诉讼之前操持,用以证实在单方签署合同时其不具有必要的法律手续。
     
      2。郑州市规划委员会(1997)121号文件、(2002)370号文件、其与荥阳一建的建立工程施工合同、动工告诉等,用以证实单方签署《房产交易合同》时不只手续不齐备,而且实践也未投入建立资金。
     
      3。配套建立公司与荥阳一建签署的《商阜城综合楼工程弥补协定书》,用以证实荥阳一建因工程价款优先受偿运用了该房产。
     
      4。配套建立公司与左坤鹏等24人签署的《商品房交易合同》、与花园路工商银行签署的按揭业务协作协定、左坤鹏等22人与花园路工商银行及配套建立公司所签署的《个人购房借款合同》、《房地产抵押合同》、公证书及银行存折等,用以证实该房产已发售给第三方。
     
      本案在质证、认证中,单方当事人对对方所供给证据情势的实在性均无异议。
     
      河南省高等国民法院查明:
     
      1992年12月27日,被告水利治理局与被告配套建立公司签署了4份《房产交易合同》,并在郑州市公证处进行了公证。合同商定:水利治理局购置配套建立公司开发的位于郑州市西大巷与北下街交汇口东南侧商阜城商住楼B座1层至13层房产,总面积为5441。26平方米;交易总额为1842。75万元,分期付款,第一期均按合同价款的40%领取,并作为定金;房产交付期限为1994年6月30日前,最迟不能晚于1994年10月31日。若水利治理局延期付款,则每迁延一个月按应缴金额的1%向配套建立公司交纳滞纳金,迁延付款超越两个月视为中断合同,配套建立公司有权另售,定金不退;若配套建立公司不按合同规活期限交付运用,除不可顺从因素外,每迁延一个月,按迁延局部抵偿水利治理局1%的延工金,迁延两个月为重大守约,应向水利治理局抵偿与定金全额相等的经济丧失;任何单方中断合同,必须征得对方赞同,并向对方抵偿定金全额的丧失。合同签署后,水利治理局依约于1992年12月30日分三笔向配套建立公司领取了4份合同的第一期款项合计736万元作为定金,后又陆续领取了局部房款。截止1993年12月,水利治理局共向配套建立公司领取款项1198。79万元。该项工程自1992年7月动工至1993年底,仅实现基本施工局部。后因资金缺乏,至1994年10月31日单方合同商定的最后交房期限,该工程仍未竣工,后始终处于复工状况。2001年4月26日,该工程复工,至今尚未竣工。1993年10月29日,单方就工程进度落第三期付款达成弥补协定,商定按工程进度付款。至本案诉讼前,配套建立公司未向水利治理局交付房屋,水利治理局尚有643。95万元购房款未付。
     
      另查明,配套建立公司在与水利治理局签署4份《房产交易合同》时,尚未获得开发房产所占土地运用权证、修建规划允许证、修建施工允许证及预售房屋允许证等相干手续。2002年3月20日,郑州市土地治理局向配套建立公司颁发了商阜城综合楼商品房预售允许证。2001年1月10日,配套建立公司与荥阳一建签署商阜城综合楼弥补协定,商定若配套建立公司未依约领取工程款,则荥阳一建有权将五层以下按原设计下降规范装修后运用,直到本息发出或配套公司领取工程款后,荥阳一建将该局部交还。后因拖欠工程款,荥阳一建实践占领该房产B座一至三层合计1437平方米。B座四至十三层已卖出24套,房产交易合同均在郑州市房地产治理处登记备案。所卖24套房产中,2001年10月31日至12月6日卖出20套,2002年3月至4月份卖出4套。其中21套买受人通过银行按揭方法购置,并到郑州市房产治理局操持了抵押登记手续。该24套房至今未交付,也未操持产权过户登记手续,24套买受人未获得房产证。配套建立公司认可21名按揭方法购置人中,包含公司副总经理李冰和副总经理康杰的妹妹康萍。诉讼前,水利治理局向河南省高等国民法院请求诉前财富顾全。2002年3月6日,河南省高等国民法院以(2002)豫法立民保字第2号民事裁定解冻配套建立公司贷款3556。42万元或查封该公司房产5441。26平方米。
     
    房屋买卖合同纠纷之配套建设公司
     
      河南省高等国民法院以为:
     
      本案系商品房交易合同纠纷,单方当事人的重要争议焦点为:(1)合同效率及义务承当;(2)合同可否继承执行。因为单方的房屋交易合同签署于《中华国民共和国城市房地产治理法》(以下简称房地产治理法)实施前,故应实用《中华国民共和国民法通则》和最高国民法院《对于审理房地产治理法实施前房地产开发运营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)。
     
      对于合同效率及义务承当问题。
     
      《解答》第25条规则:“商品房的预售方没有获得土地运用证,但投入肯定的开发建立资金,进行了施工建立,预售商品房的,在一审诉讼时期补办了土地运用证、商品房预售允许证实的,可认定预售合同有效。”本案中,被告水利治理局与被告配套建立公司于1992年12月27日所签4份《房地产交易合同》及1993年10月29日达成的弥补协定均系单方实在意思示意,且不违背国度法律、法规阻止性规则。尽管合同签署时,配套建立公司尚未获得土地运用证等相干手续,但在案件成讼前已投入了肯定的开发建立资金,进行了施工建立,并获得了土地运用证,操持了相干的开发建立及预售手续,因而,单方所签预售合同应为有效合同。配套建立公司辩称单方合同无效的理由与相干司法说明的规则不符,故不予采用。合同签署后,水利治理局已依约向配套建立公司领取了大局部购房款,执行了合同商定的义务。而配套建立公司岂但至今未能依约按期交付房产,反而将有关房产私自处理,售予别人或交给施工方占领运用并从收益中优先抵偿所欠工程款。配套建立公司的行动违背了与水利治理局的合同商定,重大侵占了水利治理局的非法权利,应对此承当守约义务。配套建立公司主意与水利治理局签署的合同无效,水利治理局也有错误,亦应承当相应义务的要求无事实根据和法律根据,不予支撑。
     
      对于合同可否继承执行问题。
     
      《解答》第27条规则:“预售商品房合同签署后,预购方尚未获得房屋一切权证之前,预售方未经预购方赞同,又就同一预售商品房与别人签署预售合同的,应认定后一个预售合同无效;如后一个合同的预购方已获得房屋一切权证的,可认定后一个合同有效,但预售方给前一个合同的预购方形成丧失的,应承当相应的民事义务。”本案中,配套建立公司与水利治理局的合同签署在先,与左坤鹏等24位购房人的房屋交易合同签署在后,左坤鹏等24人所购房产尽管在房产治理部门操持了登记手续,但所购房产并未交付,也未实践获得房屋一切权证。因而,配套建立公司将房产发售给左坤鹏等24人的行动,不能抗衡水利治理局作为购房人的权利。此外,荥阳一建尽管因工程价款优先受偿权而占领局部房产,但并未实践获得一切权,它通过与配套建立公司的合同所获得的权利只是对房屋的占领权、运用权、收益权,不能抗衡水利治理局所享有的权利。此外,房屋尚未竣工交付运用,荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也能够通过其余门路进行掩护。配套建立公司作为房屋交易合同的出卖人,在收取了买受人领取的大局部款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,谢绝按合同商定向房屋买受人交付房屋。因而,水利治理局的诉讼要求应予以支撑。从合同商定及老实信誉、偏心准则起程,配套建立公司应向水利治理局抵偿与定金全额相等的经济丧失。依单方合同商定,配套建立公司迁延两个月以上交付房屋,应抵偿水利治理局与定金相等的丧失,即736万元。因为水利治理局尚有643。95万元购房款未付,可与配套建立公司领取的抵偿金相抵。配套建立公司辩称房屋已处理给第三方,合同不能继承执行的主意不契非法律规则,不予采信。
     
      据此,河南省高等国民法院按照《中华国民共和国民法通则》第四条、最高国民法院《对于审理房地产治理法实施前房地产开发运营案件若干问题的解答》第25条、第27条之规则,于2003年7月26日裁决:
     
      一、水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽治理局与郑州市配套建立股份有限公司签署的商阜城综合楼房产交易合同及弥补协定非法有效,应继承执行;
     
      二、郑州市配套建立股份有限公司应于裁决失效后六十日外向水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽治理局交付合同商定房产;
     
      三、郑州市配套建立股份有限公司应于裁决失效后十日外向水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽治理局领取守约金736万元,水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽治理局应向郑州市配套建立股份有限China textile Factories公司领取购房款643。95万元,以上给付款项相抵后,郑州市配套建立股份有限公司应于裁决失效后十日外向水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽治理局领取92。05万元,逾期则双倍领取迟延执行时期的债务利息。
     
      案件受理费187831元及案件顾全费178350元,合计366181元,由郑州市配套建立股份有限公司累赘。
     
      宣判后,配套建立公司曾向最高国民法院提起上诉,后又以有望庭外和解为由请求撤诉。
     
      最高国民法院经审查以为,配套建立公司请求撤诉的意思示意实在,不违背法律规则。根据《中华国民共和国民事诉讼法》第一百五十六条、《国民法院诉讼免费方法》第二十三条第一款的规则,于2004年3月11日裁定:
     
      准许郑州市配套建立股份有限公司撤回上诉。
     
      二审案件受理费93915。5元由郑州市配套建立股份有限公司累赘。
    房屋买卖合同纠纷之配套建设公司

    相关法律服务