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    审理商品房买卖合同纠纷案子的问题

    文章出处http://www.qfw186.com/责任编辑:深圳律师在线咨询发表时间:2017-12-25 阅读量:  次


      审理商品房买卖合同纠纷案子中有非常多种类型,其中涉及到一房多卖或是多房多卖等实际情况。今天合同纠纷针对一起案例,分享审理商品房买卖合同纠纷案子的问题
     
      审讯实际中,以商品房为标的物的交易合同发作纠纷起诉到国民法院的案件不少,因为此类交易案件情势多样,有一物双重交易或多重交易,还有一物经屡次交易状况发作。如甲将商品房出卖给乙,乙又将商品房出卖给丙,丙又将商品房出卖给丁。同时,有的商品房交易合同在执行时期操持了审批、登记手续,有的则尚未操持审批、登记手续。审讯实际中,各地法院对同一类型的商品房交易合同效率认定不一致,不利于执法的庄重性和对立性。为完成审讯的法律后果和社会后果的对立,做到庄重执法和公平执法,在此,本文联合审讯实际中的详细案件,偏重对商品房交易合同相干问题进行讨论。
     
      一、商品房交易合同的效率确认
     
      (一)如何确认合同的法律效率
     
      合同的效率,又称合同的法律效率,是指法律赋予依法成立的合同具备束缚当事人的法律效率。依法成立的合同在法律上发作既定力和束缚力,无效合同不发作法律效率。《中华国民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规则:“依法成立的合同,自成立时失效。”《中华国民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第五十五条规则:“民事法律行动应该具备下列条件:(一)行动人具备相应的民事行动才能;(二)意思示意实在;(三)不违背法律或社会公共好处。”这是《民法通则》规则的有效合同标准。判定一个合同能否具备法律效率重要根据《民法通则》上述所规则的条件,当事人签署合同时具备上述条件,便确认合同有效。
     
      (二)商品房交易合同效率确实认
     
      《中华国民共和国城市房地产治理法》(以下简称《房地产治理法》)第五十九条规则:“国度实施土地运用权和商品房一切权登记发证制度。”第六十条第三款规则:“房地产转让或许变化时,应该向县级以上中央国民政府房产治理部门请求房产变化登记,并凭变化后的商品房一切权证书向同级国民政府土地治理部门请求土地运用权变化登记,经同级国民政府土地治理部门核实,由同级国民政府改换或许更改土地运用权证书。”
     
      变化登记是商品房交易合同的必经法律手续,但《房地产治理法》未明白规则商品房交易合同成立、失效的前置条件,也没有规则未操持变化登记,商品房交易合同应视为无效合同的条款。变化登记是商品房一切权转移的必备条件,还是商品房交易合同失效的要件,审讯实际中存在不同的相熟。
     
      《合同法》第四十四条第二款规则:“法律、行政法规规则应该操持赞同、登记手续失效的,按照其规则。”商品房交易合同能否属于操持赞同、登记等手续为失效要件的合同,何时失效?《房地产治理法》的规则不很明白。因此审讯实际中对未操持赞同、登记等手续的商品房交易合同以及合同的效率有不同的相熟。
     
      第一种观念以为,操持赞同、登记是交易合同的失效要件,未操持产权登记的购房合同,虽已成立,但未失效,故未操持赞同、登记手续的商品房交易合同一律认定无效,这种观念符合于《合同法》的立法本意。对此类合同处理方式是:按无效合同的法律后果处理,即相互返还财富,根据错误准则承当相应的民事义务。
     
      第二种观念以为,签署合同的当事人,只有订立合同时,契合《民法通则》第五十五条规则,合同便成立。操持赞同、登记手续是属于合同的执行和标的物一切权能否转移问题,只有合同自身并不完美无效要件,该合同应为有效合同。对这类合同处理后果方式有两种:1、裁决继承执行合同,限合同当事人在一活时期内到商品房、土地等有关部门补办一切权转移登记手续,如在上述规则的时光内,未操持一切权转移登记手续,则裁决解除合同;2、假如商品房交易合同不能继承执行,则裁决解除合同,由守约方承当守约义务。
     
      例如,被告陆某与被告重庆A公司、海南B公司,第三人海南C公司商品房交易合同纠纷一案。该商品房开展商为第三人海南C公司,1994年11月15日第三人海南C公司与被告重庆A公司、海南B公司签署《售房合同书》,合同商定,由第三人将位于海口市龙昆南路金盘坡金泰大厦104号商品房发售给被告,修建面积为106。65平方米,每平方米售价2900元,总价款为309285元。合同还商定,合同失效之日起一日内,被告向第三人交付2000元作为购房的定金,十日内交足总房款的97%,计300006。50元,余下房款操持房产证时付完。合同签署后,被告已按合同商定领取购房定金及领取97%的购房款,商品房已交付被告运用,但单方未到房地产治理部门操持产权变化登记。1996年5月6日被告重庆A公司、海南B公司与被告陆某签署《商品房交易合同》,合同商定由被告将其向第三人海南C公司购置的金泰大厦104号商品房转让给被告陆某,合同商定每平方米售价2300元,总价款为国民币245295元,合同失效之日起三个任务日内将总价款的97%计款为237936。15元付给被告,余款在操持房产证时付完。合同签署后,被告陆某于1996年5月8日领取购房款国民币237936。15给被告,被告将商品房交付给被告陆某运用,因为第三人海南C公司着落不明,无法操持产权变化登记手续,被告陆某对所购置的商品房无法确权,因此提起诉讼。本案在审理中单方均愿意按合同商定继承执行。
     
      关于本案应如何处理?审理中有不赞同见,第一种观念以为,按《合同法》第四十四条第二款规则,单方签署的商品房交易合同未到房地产治理部门操持产权变化登记,应按无效合同处理,由被告重庆A公司、海南B公司将购房款237936。15元及利息退还给被告陆某;被告陆某将商品房返还给被告重庆A公司、海南B公司。第二种观念以为,单方签署的《商品房交易合同》未违背法律规则 且单方均赞同按合同的商定执行,故应认定合同有效 裁决单方在肯定时光内到商品房、土地治理部门操持产权变化登记,如在规则时光内不操持,则裁决解除合同,由守约一方承当守约义务。
     
      笔者赞同第二种观念,其重要理由是:
     
      1、关于未操持登记手续的商品房交易合同,假如单方无其余守法行动,在购房款已基础付清,商品房实际交付运用,且单方均有继承执行合同的实在意思示意时,应裁决单方在一活期限内执行操持商品房一切权变化登记手续;如单方在限活期限内未操持变化登记的,则裁决解除商品房交易合同,故上述纠纷应按这种准则处理。
     
      2、关于未操持赞同、登记手续的商品房交易合同,如土地属于划拔用地,转让房地产时,未报有赞同权的国民政府审批,尽管商品房已交付运用,房款已付清,但也应按无效合同处理。
     
    审理商品房买卖合同纠纷案子的问题
     
      二、审理商品房交易合同纠纷案件存在问题的剖析
     
      在众多的商品房交易合同纠纷中,有国民之间、法人之间,也有国民和法人之间、国民或法人与其余组织之间的商品房交易纠纷。在《房地产治理法》实施以前,没有一部专门标准房地产转让行动的法律,法律法规的不够健全完美,招致处理同一类型房地产交易纠纷后果不一致:有的认定有效,裁决继承执行合同;有的裁决解除合同;有的认定无效,裁决相互返还财富。《房地产治理法》实施八年以来,很多《房地产治理法》实施以前房地产交易不标准行动招致的诉讼仍不少。归其起因,有些是因为开展商为了偷逃交易税款,未到政府房地产治理部门操持赞同、登记手续;有的是在《房地产治理法》实施以后,对相干的法律法规不相熟,还继承进行第三、第四手或屡次交易;有些商品房交易是属于一房双重交易或多重交易,且执行期限又在《房地产治理法》实施以后;有些已全额领取购房款或领取95%购房款,且商品房已交付运用,仅是未操持商品房一切权及土地运用权变化登记手续;等等。对此类房地产交易合同纠纷不问起因,不进行个案的详细剖析,都以未经操持赞同、登记手续为由,按无效合同处理,不只伤害当事人的非法权利,而且对稳固房地产市场正常交易与治理秩序,保护社会稳固也将发作不利的影响。因此,在审讯实际中,差别不同的状况,准确实用相干的法律法规,就显得更为重要。
     
      (一)商品房一物双重交易或多重交易合同效率的认定
     
      在出卖人将商品房一物数卖的状况下,如何确认合同的效率,审讯实际中有不同的观念。如李某1998年10月2日将自建的某市中山路150号一座二层楼房,以8万元的价钱出卖给张某,并签署了《商品房交易合同》,合同商定,签合同之日,交2万元作为定金,十日内付完购房款。合同签署后,张某按合同商定领取了定金及购房款,李某也将商品房交付给张某运用,但单方未到房地产治理部门操持一切权变化登记。1999年10月5日李某看到外地房地产市场价钱下跌,为了攫取利润,又将该商品房以10万元的价钱出卖给赵某,单方签署了《商品房交易合同》,赵某也向李某领取完了购房款,单方到房地产治理部门操持了一切权变化登记。因商品房由张某治理运用,赵某无法行使一切权,因此提起诉讼,请求张某搬出,张某以与李某所购商品房未违背法律规则,并已交付运用,请求确认商品房归其一切为由提出反诉。
     
      本案在审理中有如下三种看法:
     
      第一种看法以为,李某与张某所签署的《商品房交易合同》未违背法律规则,合同内容又未完美无效条款,招致商品房双重交易是李某见钱眼红,违抗老实信誉准则,在将商品房出卖给张某后又将商品房出卖给赵某,其行动是属于讹诈行动,遵照《民法通则》第五十八条第一款第(三)项规则,应确认李某与赵某的《商品房交易合同》无效,倡议房地产治理部门撤销其登记,确认李某与张某的《商品房交易合同》有效,责令李某与张某到房地产治理部门操持商品房一切权变化登记。
     
      第二种看法以为,商品房交易合同是以登记为失效要件的合同,李某与赵某的商品房交易行动,单方没有歹意串通伤害张某的目标,且单方已到房地产治理部门操持了商品房一切权变化登记,应确认李某与赵某的商品房交易合同有效,裁决商品房归赵某一切。李某与张某未到房地产治理部门操持商品房交易合同一切权变化登记,应确认合同无效,李某收取张某的购房款及定金应予退还,并抵偿张某因此而形成的利息丧失。
     
      笔者以为,交易合同是出卖人转移标的物的一切权于买受人,买受人领取价款的合同。但商品房交易合同标的物一切权的转移,必需操持变化登记。本案中李某将自建的商品房出卖给张某,单方签署了《商品房交易合同》,合同的内容未违背法律规则,应认定合同有效,因为李某已将商品房出卖给赵某,单方已到房地产治理部门操持了一切权变化登记,单方的行动没有歹意串通,伤害张某的好处,其交易合同应确认有效,故裁决商品房归赵某一切。同时解除李某与张某签署的《商品房交易合同》,裁决李某将购房款及定金退还给张某,并对本人的行动对张某承当守约义务。
     
      (二)商品房一物数次转让合同效率的认定
     
      在审讯实际中还存在商品房一物经数次转让,其转让合同效率如何认定问题。如甲将其一切的座落某市大同路30号商品房一间转让给乙,乙又将该商品房转让给丙,丙再将该商品房转让给丁。因为他们在转让历程中,均未操持一切权变化登记,丁在操持所购商品房产权证书时,未能如愿因此提起诉讼,请求确认与丙之间的交易关系有效。但如何确认合同的效率,审讯实际中也有不同的看法。
     
      有人以为商品房交易未操持登记,应确认合同无效;还有的人则持不同观念,他们以为假如在商品房交易合同历程中,没有其余守法行动,且合同商定的重要义务已执行结束,仅是没有操持一切权变化登记,应认定合同有效,同时裁决其到房地产治理部门操持一切权变化登记。这与本文前述案例中,陆某与重庆A公司、海南B公司商品房交易合同纠纷一案状况类似。关于此类一直转手交易中的商品房,假如只因为未操持一切权变化登记,便认定商品房交易合同无效,是不契合房地产交易历程中已经发作的实际的。大家晓得,前几年,特殊是在海南省,因为房地产开发行动适度超前,法律法规绝对滞后,加之国民和法人的法律意识较为淡漠,一些政府职能部门还存在执法监视不严的问题,从而招致很多民事主体在房地产交易中,行动不标准,未操持一切权登记,便进行交易,甚至有些进行数次转让,也未操持一切权变化登记。审讯实际中假如均以操持变化登记作为认定合同效率的必备条件处理此类纠纷,不利于处理房地产遗留下来的房地产纠纷案件。咱们以为,此类商品房交易合同纠纷,个别应认定合同有效,裁决继承执行合同,并限定单方在一活时期内到房地产治理部门操持一切权变化登记。
     
      (三)违章修建商品房交易合同效率的认定
     
      违章修建,指未经主管部门允许而私自兴建的各种修建物(重要是商品房)。违章修建通常有两种状况:一是建造人未获得土地运用权,即在别人有非法运用权的土地或在国度、个体一切的土地上建造修建物;另一种是在本人已获得土地运用权的土地上建造修建物,即在原土地运用规模内建造或改建、重建商品房,但未获得修建允许证就私自施工建立。
     
      此类商品房转让时合同效率如何认定,在审讯实际中也有不同的看法。笔者以为,在上述前一种状况下,违章修建的建造者因不具备土地运用权,属于在别人土地上建造商品房,因此不能通过补办有关修建允许手续而获得修建物的一切权,其行动不只违背了国度有关修建的行政法规,也伤害了别人的土地运用权和一切权,因此,对此类商品房交易合同纠纷应认定无效,按无效合同的法律后果处理。在后一种状况,因建造人已获得了土地运用权,有在该地上建造商品房的权利,因未操持修建允许证便私自修建而致违章,在其补办有关手续后,可获得该修建物的一切权。假如当事人在诉讼的一审历程中补办了修建物一切权的有关手续,他就有权转让商品房,能够认定交易合同有效。或许说当事人之间愿意继承执行合同,则可责令其到房地产治理部门操持变化登记;但当事人之间要是不赞同继承执行合同,则应裁决解除合同,并由守约方承当守约义务。
    审理商品房买卖合同纠纷案子的问题

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