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    常见的房屋买卖合同纠纷类型


      现在很多国家房地产行业已成为经济市场的支撑行业,伴随着市场的发展,房屋买卖合同纠纷的类型也是在不断升级。今天给大家介绍几类常见的房屋买卖合同纠纷类型。
     
      一、“阴阳合同”逃税款引发纠纷
     
      在一些二手房屋交易历程中,交易单方经常会签署价钱不同的两份合同,这就是所谓的“阴阳合同”。“阳合同”,系由单方签署后向有关部门备案的那份合同,价钱个别都很低。在成都地域个别只要不低于成都市房产治理局根据各区域状况宣布的指示价钱即可操持登记,并根据此价钱缴纳各项税费。这种操作方法确凿可认为交易单方尤其是买方节俭不少税费(只管法律规则交易税是由卖方承当,但实践操作中个别已由卖方将其转嫁给了买方)。
     
      “阳合同”尽管契合合同成立的情势要件,但其实践上是通过虚伪下降合同标的价钱的方法,诈骗登记部门,目标是少缴税金。这一做法客观上伤害了国度好处,违背了我国税收法律法规。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条的规则,“以非法情势掩饰非法目标的,合同无效”,法院个别都判断其无效,不具备肯定单方权利义务关系的效率。但举证证实“阳合同”系以非法情势掩饰非法目标,该合同无效的举证义务在于主意该合同无效的一方(个别系卖方)。为了便于卖方举证,在“阴合同”中对此问题则要做专门的技巧性处理了。
     
      所谓“阴合同”,则是单方当事人私下签署并实践执行的合同,价钱个别都契合市场行情,充足反应了单方当事人的实在购置价钱和用意。为了处理“阴阳合同”局部内容(尤其是有关价钱的商定)的互相抵触问题,单方应在“阴合同”中特殊注明“甲乙单方于XX年XX月XX日签署并用于备案登记的《房屋交易合同》仅用于操持房屋交易备案和权属登记之用,不能用于肯定甲乙权利义务的根据”等字样。通过此方法个别可以躲避“阴阳合同”商定不一致的问题。
     
      有了上述明白的商定,法院个别都会以“阴合同”做为肯定民事权利义务关系的基本。但是,鉴于交易单方签署“阴阳合同”的行动重大违背了我国税收治理规则,有关部门查实后,假如属于个别偷税行动,行政机关有权给予罚款、扣留等行政奖励;假如偷税数额较大、次数较多,则可以造成立功。因此,倡议交易合同单方应在有税务特长的律师指示下进行合同避税,注重分寸。
     
      二、只看房屋不看证引发纠纷
     
      房屋权属证书是发售方依法领有房屋所有权并对房屋行使占领、运用、收益和奖励权利的惟一非法凭证,也是交易合同会谈的基本,因此检查房产证是每个购房者必需做的第一件事。
     
      2008年2月,李某通过某房屋经纪公司购置住宅,经纪公司告诉李某“王某在某生涯区有一套住宅发售”,中介随即约见王某会晤商谈。次日上午,李某与中介一起离开王某寓居的房屋,检查了房屋状况,商定价钱为38万元,并商定“李某预付局部房价款8万元,当日下午王某将房产证交付王某,王某收到房产证后一次性付清余款30万元”。
     
      三方返回经纪公司后签署了《交易房屋合同书》,李某向王某交付房款8万元。当日下午,李某与王某联络房产证事宜,却再也找不到王某。心急如焚的李某与中介到处查询,发明王某“发售”的房屋居然是租住别人的。在这一起案件中,不论李某还是中介均未检查王某能否持有所售房屋非法有效的房产证。假如任何一方仔细审查房产证,李某不可以如此随便得手。
     
      还有的在交易中对对方供给的房产证不担心,购房者对房产证的真伪不易识别,在付款之前时,肯定要到外地房地产治理部门查证、核实房产证真伪以及能否设有抵押或被查封等状况。
     
      三、“小产权房”交易引发纠纷
     
      所谓“小产权房”,是指建立在乡村落个体土地上的商品性住宅。个别由开发商与村落委会协作或由村落委会自行开发建立。因其用地的性质,它不能获得国度建立部门颁发的房屋所有权证,当然也不能上市交易,其“房产证”往往是由乡镇政府自制颁发的,有的基本就没有任何机构颁发的房产证,只要外地政府的宅基地批文等文件可以证实拟发售房屋确系出卖人所有。绝对于间接收法律掩护的商品房所有权,这样的产权性质以及所遭到的产权掩护对比“小”,所以被称之为“小产权房”。
     
      小产权房以价钱昂贵而备受喜爱,在房屋交易市场中占领肯定份额;但对房地产市场造成肯定冲击,捣乱了正规房地产市场秩序。目前的法律法规不许可在个体土地上进行房地产开发,不许可个体土地上建立的房屋向本个体经济组织以外的成员销售。在目前的法律政策下,小产权房没有房屋建立许可证、国有土地运用证、修建计划许可证,在平常寓居中相安无事,一旦发作纠纷被起诉,法院将认定房屋交易合同无效。如一旦涌现质量问题,购房者也往往难以找到处理纠纷的合同根据或法律根据;在面临房屋拆迁,还可以承当没有拆迁弥补的危险。
     
      当然购置小产权房的好处和危险是并存的,上述可以预感和可以发作的潜在危险,房屋交易单方是可以通过交易合同进行适当躲避和防备。合同务必做到十拿九稳,因此国度法律是不太愿意掩护你在此状况下的权利的,所有得靠你本人的合同商定了,合同就成了你在发作纠纷时惟一的救命稻草了。
     
      目前成都市场上已存在少量的小产权房,有甚至是对比大范围或成片区式的开发,其修建质量、物管程度、基本配套已与商品房没有什么区别了。政府对此始终也未予追查,实践上持的是默认的态度。另外,再加之成都被赞同为城乡兼顾革新特区,成都正在试行的城乡一体化以及乡村落土地流转等政策大趋向,综合这些背景我个人认为成都的小产权房问题迟早将由法律的后盾走向前台,由不非法变为非法。因为政策总是在变化的,但问题的症结是在政策明白变化之前购置小产权房的您最好不要发作纠纷,即便要发作纠纷也应该在纠纷发作之前控制住对你对有利的兵器——合同!
     
    常见的房屋买卖合同纠纷类型
     
      四、独特共有人未赞同引发纠纷
     
      房屋多为家庭成员独特共有财富。物权法第95条规则,独特共有人对共有的不动产或许动产独特享有所有权;第97条也规则,奖励独特共有的不动产或许动产,除共有人另有商定外,应须全部独特共有人赞同。而过来在操持房屋产权证时,多以家庭成员中的一人作为产权人,有的登记了共有权人,有的则基本没有登记共有权人而实践上是有共有权人的,因此,很难通过房产证间接查清房屋所有权人员。
     
      对这类案件,法院只能根据法律规则,认定房屋交易合同无效,判令返复原物、恢复原状,根据错误抵偿丧失。特殊是房价涨跌较大、出卖一方预备在离婚前转移财富以及个别子女奖励父母房产的状况下,出卖方常以未经独特共有人赞同而反悔,请求确认房屋交易无效。以致涌现子女告父母,丈夫诉妻子,卖房者自动起诉说本人卖房违了法等状况。法庭上,被告不只对被告的诉称一律认可,还自动替被告谈话,竭力匆匆成被告胜诉。原被告单方配合默契、唱双簧,宗旨都在于发出你已购置或许已经入住的房屋。
     
      余某在其丈夫谢世后,与其子生涯在一起。2005年3月,余某将原有房屋卖与郑某,郑某搬出来寓居。2006年底,因城市计划,该区被划归新城区,房价也飞涨。后其子以房屋为父母独特财富,其享有继续权,母亲擅自奖励房屋产权侵占了其非法权利为由,遂起诉余某,请求法院认定交易房屋协定无效。对购置独特共有房屋,仅在好心获得情况下可以得到法律支撑。因此,为尽量避免纠纷的发作,应尽可以的让家庭成员书面申明、个体签名赞同,以增加买房纠纷。
     
      五、一房多买与双倍返还
     
      王女士看中一套房,便与开发商签署了购房协定,并交了20万元首付款。一段时光后,房价下跌,王女士认为很值,但是就在她满心欢欣地等着收房时,有一天却发明一位姓李的先生搬进她买下的那套房开端装修。更让她惊奇的是,李先生还给她看了他名下的房产证。到有关部门一查,房屋产权确凿已登记在李先生名下。本来,开发商虽与王女士签署了售房合同,但起初见房价下跌,便以更高的价钱卖给了前来买房的李先生,并且为李先生操持了产权登记。王女士一怒之下将开发商告上法庭。现实中遭受王女士这种情况的也时有发作,这被称为“一房二卖”。
     
      在这种情况下,房子终究属于谁?因为物权法规则,不动产物权的变化未经登记不发作效率,因此王女士尽管与开发商签署了合同,但只享有合同上的权利,却并没有获得对房子的物权。而李先生尽管订合同在后,却因为已操持产权登记,因此他如今是房子的非法客人。但王女士也不是只能自认吃亏,她可以依法保护本人基于合同发作的权利。根据合同法、消耗者权利掩护法和最高法院对于审理商品房交易合同纠纷的司法说明,她可以请求开发商承当不超越已付购房款一倍的抵偿。
     
      为避免这种状况发作,让先买者也能先得,法律为买方设定了一个掩护制度,即预报登记制度。物权法第20条规则,当事人签署交易房屋或许其余不动产物权的协定,为保证未来完成物权,遵照商定可以向登记机构请求预报登记。预报登记后,未经预报登记的权利人赞同,奖励该不动产的,不发作物权效率。王女士在购房之初就可以向登记机构请求预报登记,经预报登记后,开发商未经她赞同将房屋卖给别人的就属无效行动了。不过,预报登记的有效期限并非无穷长。物权法同时规则,预报登记后,债权毁灭或许自可以进行不动产登记之日起三个月内未请求登记的,预报登记生效。
    常见的房屋买卖合同纠纷类型

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