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    未办过户手续的房屋买卖合同纠纷案件


      本案一审错判为合同无效,看看a公司是怎么因为房价恶意起诉的,下文是律师给大家总结的未办过户手续的房屋买卖合同纠纷案件。请大家仔细阅读。
     
      1959年,被告a公司的前身某供销社因缺乏仓库向事先的青岛城市建立局提出用地请求,青岛市城市建立局审核后作出批复《核定用地审核告诉书》,划给供销社土地2亩。该供销社在该宗土地上盖起两层楼房。1992年,房产治理部门为该房屋操持了《房屋一切权证》字号为青崂房 公 字第x号。1993年,该供销社改制为a公司,该房产划归该公司。1994年6月1日,a公司与乙公司签署《购房合同》,合同商定:a公司将该房产及装修作价110万元卖给乙方。乙方随后向甲方领取了房款,甲方向乙方交付了房屋。购房合同签署后,单方始终未到房产治理部门操持过户手续。
     
      2004年,a公司向法院提起诉讼,请求确认该房产归被告甲方一切,单方签署的《购房合同》无效。其理由是:1、单方签署的房屋交易合同未经土地主管部门的赞同,属于私自转让划拨土地运用权及地上附着物的守法行动;2、房屋产权的转移应以登记为准,被告多年来始终为操持产权转移登记手续;3、根据《最高国民法院对于公产房屋的交易及交易协定签署后一方可否反悔的复函》(89)民他字第50号,甲方能够反悔。
     
      二、被告乙公司的辩论看法:
     
      1、《购房合同》为有效合同。将“过户登记”了解为房屋交易合同的失效要件,这是没有辨别合同失效与物权变化、合同情势与物权公示方法。《购房合同》自身只是当事人之间发作的法律关系,不须要具备社会地下性,即便某些特别的合同因其触及到社会公共好处,法律也仅请求其必需经过有关机关的赞同,但未请求其内容向社会地下,这一点与物权请求公示是有着严厉差别的。而物权则请求公示,否则,物权就不成其为物权。就登记这种公示方法而言,它是针对物权变化而设计的,并不针对合同行动。在登记之前,当事人已经就不动产的物权变化达成了合意,合同关系已经成立,对当事人发作了拘谨力。假如将登记与合同效率混为一谈,对因各种起因未登记的合同一律宣布无效,就会涌现三大问题:一是不利于掩护好心一方当事人;二是会冲击现有的财富秩序;三是客观上为债务人推卸本人的法定责任留下“非法”借口,从而助长了背信景象的少量发作。1999年最高国民法院《对于实用〈中华国民共和国合同法〉若干问题的说明(一)》第9条规则:“按照合同法第四十四条第二款的规则,法律、行政法规规则合同应该操持赞同手续,或许操持赞同、登记手续才失效,在一审法庭争辩终结前当事人仍未操持赞同手续的,或许仍未操持赞同、登记等手续的,国民法院应该认定该合同未失效;法律、行政法规规则合同应该操持登记手续,但未规则登记后失效的,当事人未操持登记手续不影响合同的效率,合同标的物一切权及其余物权不能转移。”这一规则转变了临时以来我国法律对于登记间接抉择合同效率的规则,而以为即便没有登记,合同自身依然有效,只是物权不能发作移转。
     
      甲乙单方签署《购房合同》后,间接效率是在当事人之间造成债权债务关系,受债权法调剂。因而,不动产转移合同(既购房合同)能否失效应根据《中华国民共和国民法通则》第五十五条对于民事法律行动的有效条件来权衡,只有契合个别法律行动成立要件,就应该认定其为有效合同,并受法律掩护。遵照我国现行法律规则,不动产登记也只是不动产物权转移的失效要件,而不是不动产物权合同的失效要件。因而,未操持过户登记对不动产物权转移合同的失效不发作影响。本案中争议房屋尽管尚未操持过户登记手续,但并不影响《购房合同》的效率。 对于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效率问题,最高国民法院1995年12月27日《对于审理房地产治理法实行前房地产开发运营案件若干问题的说明的解答》第十二条规则:国有土地运用权转让合同签署后,单方当事人应遵照合同商定和法律规则,到有关部门操持土地运用权变化登记手续,一方迁延不办,并以未操持运用权变化登记为由主意合同无效的,国民法院不予支撑,应该责令当事人依法操持土地运用权变化登记手”。最高国民法院所作的这一司法说明,不只明白规则了运用权转让中登记行动与转移合同的关系,认可了土地运用权登记不影响转让合同失效的实践,而且处理了“不动产转移登记能否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件,而是不动产物权转移的要件。只有单方签署的不动产转移合同依法有效,当事人单方就应按合同商定和法律规则操持不动产登记手续。因合同一方起因未操持过户登记手续的,国民法院应责令其继承执行,操持过户登记。因而,本案中原、被告之间的《购房合同》是非法有效的。
     
      2、被告a公司所根据《最高国民法院对于公产房屋的交易及交易协定签署后一方可否反悔的复函》,最高院已经明令废除,自2000年7月25日起不再实用。
     
      三、法院裁判状况
     
      一审裁决状况:1、一审法院认定《该购房合同》无效,被告乙公司将该房屋返还给被告a公司;2被告乙公司向被告a公司领取该房屋10年的运用费120元;3、被告a公司返还被告乙公司购房款110万元,另被告a公司领取被告乙公司110万元的10年的孳息。
     
      法院认定合同无效的理由:1、上诉人与被上诉人交易房屋的行动没有经过被上诉人下级主管部门的赞同,该财富的奖励有损于个体组织的好处,因而购房合同应为无效。2、本案争议房屋运用的土地属于国度划拨运用权的性质,未经有赞同权的政府审批,将该宗土地上建立的房屋转让违背法律的阻止性规则。3、本案争议房屋的交易未操持产权登记手续,认定该民事法律行动尚为成立。
     
      裁决作出后,单方均不服判,现单方都已向二审法院提起上诉。
     
    未办过户手续的房屋买卖合同纠纷案件
     
      四、案例小结
     
      1、《购房合同》是有效合同。契合《民法通则》偏心、合理准则。《合同法》说明一表现的立法肉体是不随便认定合同无效。本案中即便合同无效,也应该遵照有效处理,对歹意守约方进行奖励。被告a公司不顾诚信,歹意提起诉讼的目标显然是由于以后高房价的好处驱使,这种不良希图不应遭到法律掩护。
     
      实务审讯历程中法院掌握的准则及观念。如秦艳华所讲到的城镇居民购置乡村落房屋的四种处理状况。
     
      2、一审法院同伴的认定《购房合同》无效,属于错判。
     
      一审法院认定“被告与被告交易房屋的行动没有经过被上诉人下级主管部门的赞同,该财富的奖励有损于个体组织的好处,因而购房合同应为无效(见裁决书第6页)。”该认定实属同伴。被告是1993年12月份成立的独立法人企业,本案争议房产属于其被上诉人公司的财富,被上诉人当然领有奖励该财富的势力而无须征得别人赞同。同时上诉人在购置该房产时也领取了相应的对价110万元。因而一审法院认定该财富的奖励有损个体组织的好处从而招致购房合同无效的说法不能成立。
     
      一审法院实用法律同伴。一审法院作出裁决的根据是《中华国民共和国城市房地产治理法》第39条的规则,该法于1995年1月1日方开端实行。而单方签署并已实践执行《购房合同》的时光是1994年6月份。根据法律不溯及既往的准则,显然该法不实用于本案。
     
      3、应该辨别合同失效与物权变化、合同情势与物权公示方法的差别。
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