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    公司房屋买卖合同纠纷案件


      公司房屋买卖合同纠纷与个人房屋买卖合同纠纷是不是一样呢?今天杰科律师给大家分享一宗公司房屋买卖合同纠纷的案件,希望大家从中能学到相关的知识点。
     
      1999年8月26日,两被告与被告签署了《深圳市房地产交易合同》(预售),商定由两被告向被告购置某山庄曦莲阁207号房,修建面积98。35平方米,总价款国民币739093元。合同商定两被告签约日付50%的房款,其他50%的房款于1999年9月25日前向有关银行办妥抵押存款手续,被告应于1999年12月23日前将房屋交付两被告运用。合同签署当日,两被告向被告付清了首期的房款国民币379093元,但被告既未将房屋交付被告运用,也未告诉两被告前去操持按揭存款手续领取残余房款。2001年5月,两被告得悉其所购置的房屋已于1998年3月由被告预售给了案外人方某,且方某以该房屋为抵押物向深圳市商业银行田贝支行存款,并操持了抵押登记。两被告遂找被告交涉。2001年6月15日,两被告与被告达成《协定书》,商定:被告赞同退还两被告已领取的购房款国民币379093元,并领取相应的利息(按年利率2。25%盘算至2001年6月28日共15638元),算计国民币394731元;被告赞同于2001年6月20日前领取国民币20万元,2001年7月6日前付国民币194731元;在被告按时足额退清被告的上述款项后,单方债权债务即清算结束,原签署之购房合同解除,彼此不再承当任何义务。上述协定签署后,被告未能按商定向两被告退付房款及利息。因而被告向罗湖区国民法院提起诉讼,诉请根据《中华国民共和国消耗者权利掩护法》第四十九条的规则,判令被告返还购房款国民币379093元并抵偿被告相称于购房款一倍的金额。
     
      【审 判】
     
      罗湖区国民法院经审理以为,被告瞒哄事实假相,将已预售给别人并已设立抵押权的房屋又发售给被告,属讹诈行动,违抗了被告的实在意思示意,其和被告就交易某山庄曦莲阁207号房屋所签署的《深圳市房地产交易合同》因而无效。但该合同的无效不影响原、被告单方于2001年6月15日签署之《协定书》的效率,该《协定书》是单方的实在意思示意,契合有关法律规则,属有效合同,单方应遵照该《协定书》的商定行使权利和执行义务。因而,被告请求被告返还购房款国民币379093元的诉讼请求应予以支撑。然而,在该《协定书》签署之后,被告就不能再以被告有讹诈行动为理由请求被告按《中华国民共和国消耗者权利掩护法》第四十九条的规则进行抵偿,所以,被告请求被告按已付购房款的一倍抵偿国民币379093元的诉讼请求不予支撑。所以,罗湖区国民法院根据《中华国民共和国民事诉讼法》第一百三十条及《中华国民共和国民法通则》第五十七条、第一百零六条第一款的规则,裁决被告向被告退回购房款国民币379093元并领取利息国民币15638元,采纳被告的其他诉讼请求。
     
      一审裁决后,原、被告均未提起上诉,裁决失效。
     
      【评 析】
     
      本案触及到三个法律问题:1。原、被告单方签署的《深圳市房地产交易合同》的法律效率;2。原、被告单方签署的《协定书》的法律效率;3。《中华国民共和国消耗者权利掩护法》第四十九条所规则的“退一赔一“准则能否实用于商品房交易。以下对这几个问题作逐个剖析。
     
      本案中,被告成心瞒哄事实假相,与两被告签署交易合同,将已预售给别人并已设立抵押权的房屋又发售给两被告,属讹诈行动。对于讹诈行动的法律效率,我国的《民法通则》和《合同法》作了不同的规则:《民法通则》第五十八条规则以讹诈的手腕订立的民事行动无效;《合同法》第五十二条第一款、第五十四条第二款规则以讹诈的手腕订立的合同可撤销,若伤害了国度好处则无效。显然,《合同法》转变了《民法通则》否定因讹诈而订立的合同的法律效率的做法,将合同能否发作法律效率交由受讹诈一方当事人抉择,其法理基本就在于合同是私法上的契约,应该贯彻意思自治的准则,合同能否存在讹诈,即便存在讹诈,能否要执行,应该由受讹诈的当事人自在抉择,法律不应该作强迫性的干涉,除非该合同伤害了国度的好处。所以,讹诈行动的效率在法律实用上应该根据特别法优于普通法的准则,假如属于个别合同上的讹诈,应实用《合同法》认定为可撤销。因而,笔者以为,裁决对原、被告单方签署的交易合同认定为无效合同有不妥之处。尽管交易合同签署于1999年8月26日,而《合同法》于1999年10月1日才失效,然而交易合同商定的执行期限是在1999年10月1日之后。根据《最高国民法院对于实用<中华国民共和国合同法>若干问题的说明(一)》第二条之规则:“合同成立于合同法实行之前,但合同商定的执行期限跨越合同法实行之日或许执行期限在合同法实行之后,因执行合同发作的纠纷,实用合同法第四章的有关规则。“因而,对交易合同认定为可撤销合同更为妥帖。
     
    公司房屋买卖合同纠纷案件
     
      两被告与被告签署的交易合同因被撤销而不发作法律效率,那么单方之后达成的《协定书》的法律效率又如何呢?《协定书》是原、被告之间为了却彼此的权利义务关系而达成的协定,既不是交易合同的填补合同,也不是交易合同的从合同。从法律性质上讲,《协定书》是一个独立的合同,其效率的认定并不依靠于交易合同的效率。《协定书》的法律效率要根据合同的有效要件作出独立判定。本案中,《协定书》是单方当事人的实在意思示意,契合有关法律规则,是有效合同。既然《协定书》已经对终结单方的房屋交易合同关系后的权利义务作出了明白的商定,单方就应遵照该《协定书》的商定行使权利和执行义务。本案被告不执行《协定书》商定的义务,被告只能根据《协定书》请求被告继承执行,但不能请求被告越过《协定书》执行,即不能主意多于《协定书》肯定的抵偿金。所以,本案中,既然《协定书》已经对单方的权利义务作出了明白的商定,那么,不论《消耗者权利掩护法》第四十九条所规则的“退一赔一“能否实用于商品房交易,被告都已经丧失了请求“退一赔一“的根据。
     
      至于《消耗者权利掩护法》第四十九条所规则的“退一赔一“能否实用于商品房交易这一问题,近两年在房地产审讯实际中的争执颇大,请求将“退一赔一“实用于商品房交易的呼声越来越高。笔者以为,《消耗者权利掩护法》第四十九条所规则的“退一赔一“不实用于商品房交易,理由有二:其一,《消耗者权利掩护法》制订时,所针对的是普通生涯消耗品市场中存在重大的冒充伪劣和缺斤短两的社会问题,其所想象的实用规模不包含商品房在内。由于市场中普通的生涯消耗品交易具备频繁性、繁难性和非要式性,交易单方一手交钱,一手交货,交易即告实现。交易单方没有签署书面合同,没有商定单方的权利义务。这一方面有助于匆匆进交易的便捷,但另一方面,当运营者供给的商品是冒充伪劣商品时,消耗者的索赔在法律上将面临艰难,由于单方并没有明白商定守约义务。基于此,《消耗者权利掩护法》第四十九条才规则了“退一赔一“,既掩护消耗者的非法权利,又标准运营者的运营行动。而商品房交易是要式的民事行动,交易单方必需签署书面合同,对单方的权利义务关系和守约义务作出明白的商定。一旦房产商在发售商品房时存在讹诈,招致购房者的权利遭到伤害,购房者能够根据交易合同请求房产商承当守约义务。购房者不得主意越过合同商定的守约金,除非其有证据证实其遭遇的实际丧失大于合同商定的守约金。其二,商品房交易实用“退一赔一“将有违偏心的法律准则,招致房产商和购房者之间权利义务失衡。由于商品房交易合同金额伟大,动辄数十万元、上百万元,实用“退一赔一“无疑使房产商背负巨额的累赘,而购房者则获得巨额的抵偿。尽管房产商存在讹诈行动,但其为此而承当的抵偿义务不至于大到要抵偿一倍的购房款。而且,购房者由于房产商的讹诈行动而获得如此伟大的抵偿也不契合偏心准则。伤害抵偿从法律性质上讲是填补性的,重要是为了填补一方当事人因对方的不法行动而遭遇的实际丧失。《消耗者权利掩护法》是掩护消耗者的法律,是在交易单方信息不对称的条件下抵消耗者的特别掩护,但这不等于《消耗者权利掩护法》就不照应运营者的好处。所以,“退一赔一“不实用于商品房交易。
     
      最近出台的《最高国民法院对于审理商品房交易合同纠纷案件实用法律若干问题的说明》(以下简称《说明》)对这一问题作了新的规则,根据《说明》,房地产商有如下五种重大讹诈行动而招致购房合同最终无法执行的,买受人能够向出卖人主意不高于一倍已付购房款的抵偿义务:1。商品房交易合同订立后,出卖人未告诉买受人又将该房屋抵押给第三人;2。商品房交易合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;3。成心瞒哄没有获得商品房预售允许证实的事实或许供给虚伪商品房预售允许证实;4。成心瞒哄所售房屋已经抵押的事实;5。成心瞒哄所售房屋已经发售给第三人或许为拆迁填补房的事实。笔者以为,《说明》是参照《消法》“买一赔一“的处分性立法肉体,针对五种重大违背老实信誉准则的讹诈行动作出的规则,但其自身并非对《消法》第四十九条的间接实用,不能由于《说明》的这一规则而以为司法说明已经一定了《消法》第四十九条在商品房交易合同纠纷中的实用。“买一赔一“的处分性抵偿的实用规模有严厉的界定,只要具备上述司法说明规则的五种重大讹诈的情况之一才实用“买一赔一“的处分性抵偿,除此之外,其他的讹诈行动则不实用“买一赔一“的处分性抵偿。
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