全国免费咨询热线
400-777-5122

资讯栏

咨询热线:

400-777-5122

手机:13924679671
 
电话:0755-32930188
 
传真:0755-32930188
 
邮箱:2864842542@qq.com
 
Q Q:2864842542
 
地址:深圳市罗湖区嘉宾路4028号太平洋商贸大厦B座24F

当前位置: 主页 > 律师在线解答 >

    房屋买卖合同纠纷案分析法律问题


      房屋买卖合同本来设计的金额,涉及的条款都是比较多的。下面我们来分析这起房屋买卖合同纠纷,房屋买卖合同纠纷中存有哪些法律问题呢?
     
      甲乙单方于98年8月签署房屋交易合同一份,甲方将位于我市某小区修建面积86平方左右的楼房一套以5万元的价款卖给乙方,单方签署了楼房交易合同,乙方付给甲方购房款4。5万元,甲方也将楼房交付乙方。但因该房事先属甲方福利房,不能操持房屋过户手续,单方商定待甲方享有整个产权并过户乙方后,领取残余购房款5千元。如甲方三年内不能享有整个产权,合同解除,甲方退款,乙方退房,单方互不负守约义务。2000年4月,甲方享有了该房的整个产权,操持了房产证,甲方随行将房产证交与乙方,乙方领取了下欠房款5千元,单方未操持过户登记手续。2000年下半年,乙方外出做生意,至2008年年终回家,请求甲方操持房屋过户登记,但甲方谢绝操持,单方遂发作纠纷。
     
      乙方诉至法院,请求确认单方房屋交易合同有效,判令甲方操持过户手续。甲方辩称乙方诉讼已超两年的诉讼时效,楼房发售时属福利房,根据事先的法律、法规,单方楼房交易合同无效。
     
      问题一,单方合同的效力,能不能判令甲方操持过户登记?
     
      答案:合同有效,不能判令判令甲方操持过户登记。
     
      法律根据:合同法第44条;最高国民法院对于实用《中华国民共和国合同法》若干问题的说明(一)第九条 按照合同法第四十四条第二款的规则,法律、行政法规规则合同应该操持赞同手续,或许操持赞同、登记等手续才失效,在一审法庭争辩终结前当事人仍未操持赞同手续的,或许仍未操持赞同、登记等手续的,国民法院应该认定该合同未失效;法律、行政法规规则合同应该操持登记手续,但未规则登记后失效的,当事人未操持登记手续不影响合同的效力,合同标的物一切权及其余物权不能转移。
     
      物权法第九条、不动产物权的设立、变化、转让和毁灭,经依法登记;未经登记,不发作效力,但法律另有规则的除外。物权法第十五条、当事人之间订立、变化、转让和毁灭不动产物权的合同,除法律另有规则或许合同另有商定外,自合同成立时失效;未操持物权登记的,不影响合同的效力。
     
      说明:物权、债权的效力上下问题。详细处理方法:承当守约丧失(举例说明)。
     
      问题二,能否超诉讼时效?
     
      答案:不超。根据山东省高院2009年民事审讯会议纪要,对于商品房交易合同中的买受人请求出卖人操持物权变化手续能否实用诉讼时效的问题。在商品房交易中,假如出卖人已经将商品房实际交付给买受人,买受人亦完成了对商品房的占领,此时买受人请求出卖人转移房屋一切权,操持商品房产权的登记手续的请求权具备物权属性,根据《物权法》的规则实用《民法通则》对于诉讼时效的规则
     
      。对于房地产合同效力的认定问题。勉励交易,保护交易平安是合同法、物权法的重要肉体,实际中要慎重准确地认定房地产合同的效力,避免涌现障碍非法交易的效果。一是根据最高国民法院对于实用合同法司法说明的规则,国民法院只能根据法律和行政法规来认定合同效力,而不能间接援引中央性法规和行政规章作为判定合同效力的根据,可以根据《合同法》第五十二条第(四)项的规则,一伤害社会公共好处为由确认合同无效;二是只要违背法律和行政法规的强迫性规则能力确认合同无效。根据最高国民法院近几年来公布的几个司法说明的肉体,强迫性规则包含治感性标准和效力性标准。治感性标准是指法律及行政法规未明白规则违背此类标准将招致合同无效的标准,此类标准旨在治理和处分违背规则的行动,但并否定该行动在民法上的效力。效力性标准规则是指法律及行政法规明白规则违背该类规则将招致的、合同无效的标准,或许虽未明白规则违背之后将招致合同无效,但若是合同继承有效将伤害国度好处和社会公共好处的标准,此类标准旨在否定其在民法上的效力,因而,只要违背效力性的强迫性标准的,才应该认定房地产合同无效:三是根据《物权法》对于债权效力与物权效力相辨别的准则,根据该准则,房地产合同效力的认定要根据合同法的规则,而房地产的物权变化则受物权法的规制,房地产合同的效力不受房地产变化要件的影响。
     
      案例二,我市某企业职工在城郊某村落置办了该村落村落民村落建楼房一套并签署了购房合同,因欠购房款发作争议,诉至法院,请求领取下欠购房款。
     
      法院该如何裁决?
     
      山东省高院2009年民事审讯会议纪要规则,对于城镇居民置办乡村落村落民公有房屋和“小产权房”的效力问题。宅基地运用权是我国乡村落个体经济组织成员相应的一项用益物权,与物权人特定的身份具备亲密的联络。对于树立于个体一切土地之上的宅基地运用权的交易问题,我国法律包含物权法均没有明白规则,因而应该实用国度有关政策的规则进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日宣布的《对于增强土地转让治理,严禁炒卖土地的告诉的》第二条第2款规则:“乡村落的住宅不得向城市居民发售”;2004年12月24日国务院在《对于深入革新严厉土地治理的规则》中再次强调,“增强乡村落宅基地治理,阻止城镇居民在乡村落置办宅基地”。法律也明白规则阻止乡村落宅基地随便转让和抵押,可见,国度现行政策明白规则阻止城镇毁灭在乡村落置办宅基地或许地上修建物,因而,国民法院应该遵照《2005年全省民事审讯任务座谈会纪要》的看法,据此认定城镇居民和乡村落居民之间签署的房屋或许宅基地的交易合同为无效合同,不支撑城镇居民请求在乡村落置办宅基地或许房屋的诉讼请求。
     
      对于本个体经济组织以外的其余个体经济组织成员置办乡村落居民宅基地和住宅的,应该如何处理,法律未明白规则。因为乡村落宅基地具备极强的福利和保证性质,且是本个体经济组织成员无偿获得的,由此,获得宅基地运用权的主体应该限于本个体经济组织成员,否则将会捣乱现行的个体土地治理秩序和乡村落经济治理体制,因而,对本个体经济组织之外的村落民置办本个体经济组织成员的宅基地和房屋的,准则上也应该确以为无效。
     
      对于乡村落个体经济组织自行开发的“小产权房”的交易问题,遵照我国现行房地产治理法规的规则,我国个体一切的土地在未操持国度征收手续转为国有土地之前,阻止进人房地产市场,由此,个体经济组织开发的“小产权房”的行动是不受法律掩护的,交易“小产权房”合同本质上变相交易乡村落宅基地,也不可以操持物权变化手续,因而,“小产权房”的交易合同也应该认定为无效。
     
      详细到本案,法院会裁决单方的楼房交易合同无效,相互返还房屋、购房款,并可以根据错误抵偿义务。
     
      对于商品房的交易合同问题。
     
      最高国民法院对于审理商品房交易合同纠纷案件实用法律若干问题的说明——了解实用第一条本说明所称的商品房交易合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或许已完工的房屋向社会销售并转移房屋一切权于买受人,买受人领取价款的合同。
     
      【提醒】该说明仅实用签署商品房交易合同,买房人领取房价款的房地产交易纠纷的处理。其它房地产纠纷不属于该说明调剂的规模。
     
      第二条出卖人未获得商品房预售允许证实,与买受人订立的商品房预售合同,应该认定无效,然而在起诉前获得商品房预售允许证实的,可以认定有效。
     
      【提醒】买房人仅凭房地产商没有获得【五证】”(即:土地运用证、建立用地计划允许证、建立工程计划允许证、建立工程动工证、商品房预售允许证)卖房而请求解除商品房交易合同不肯定会得到法院支撑,只要到起诉时,房地产商依然不能获得预售允许证,买房人请求法院解除合同才有实际意义,除非买房人在合同中对房地产商假如签署合同时没有获得【五证】如何处理作出了详细商定。第四十四条 商品房预售,应该契合下列条件:
     
    房屋买卖合同纠纷案分析法律问题
     
      (一)已交付整个土地运用权出让金,获得土地运用权证书;
     
      (二)持有建立工程计划允许证;
     
      (三)按供给预售的商品房盘算,投入开发建立的资金到达工程建立总投资的百分之二十五以上,并已经肯定施工进度和完工交付日期;
     
      (四)向县级以上国民政府房产治理部门操持预售登记,获得商品房预售允许证实。
     
      商品房预售人应该遵照国度有关规则将预售合同报县级以上国民政府房产治理部门和土地治理部门登记备案。
     
      商品房预售所得款项,必需用于有关的工程建立。
     
      原文】第六条当事人以商品房预售合同未遵照法律、行政法规规则操持登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支撑。
     
      当事人商定以操持登记备案手续为商品房预售合同失效条件的,从其商定,但当事人一方已经履行重要义务,对方接收的除外。
     
      【提醒】假如买房人与房地产商在合同中没有商定合同在备案后失效,没有备案的合同仍是有效合同,即便有商定,假如买房人交付了原先应合同失效后才须交纳的房款,没有备案的合同也会被认定为有效合同。买房人要防备本人的危险,肯定要在合同中商定“合同在房地局备案后失效”,并不要在合同备案前,做实际履行合同的事。
     
      【原文】第七条拆迁人与被拆迁人遵照一切权替换情势订立拆迁弥补安放协定,明白商定拆迁人以地位、用处特定的房屋对被拆迁人予以弥补安放,假如拆迁人将该弥补安放房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先获得弥补安放房屋的,应予支撑。
     
      被拆迁人请求解除拆迁弥补安放协定的,遵照本说明第八条的规则处理。
     
      【原文】第八条具备下列情况之一,招致商品房交易合同目标不能完成的,无法获得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、抵偿丧失,并可以请求出卖人承当不超越已付购房款一倍的抵偿义务:
     
      (一)商品房交易合同订立后,出卖人未告诉买受人又将该房屋抵押给第三人;
     
      (二)商品房交易合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
     
      【提醒】商品房交易可以请求双倍的状况,但并不意味肯定可以获得双倍抵偿。返还已付利息是指什么利息,目前仍有不同说明,存款买房的买房人最好在合同上明白为“存款利息”。
     
      【原文】第九条出卖人订立商品房交易合同时,具备下列情况之一,招致合同无效或许被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、抵偿丧失,并可以请求出卖人承当不超越已付购房款一倍的抵偿义务:
     
      (一)成心瞒哄没有获得商品房预售允许证实的事实或许供给虚伪商品房预售允许证实;
     
      (二)成心瞒哄所售房屋已经抵押的事实;
     
      (三)成心瞒哄所售房屋已经出卖给第三人或许为拆迁弥补安放房屋的事实。
     
      【提醒】买房人要特殊注重“成心瞒哄”四个字,假如要主意该条所说的权益,须要供给足够证据证实房地产商“成心瞒哄”,并能压服主审法官认定“成心瞒哄”。
     
      【原文】第十条买受人以出卖人与第三人歹意串通,另行订立商品房交易合同并将房屋交付运用,招致其无法获得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房交易合同无效的,应予支撑。
     
      【提醒】买房人要能供给“歹意”的证据。
     
      【原文】第十一条对房屋的转移占领,视为房屋的交付运用,但当事人另有商定的除外。
     
      房屋毁损、灭失的危险,在交付运用前由出卖人承当,交付运用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房告诉,无正当理由谢绝吸收的,房屋毁损、灭失的危险自书面交房告诉肯定的交付运用之日起由买受人承当,但法律另有规则或许当事人另有商定的除外。
     
      【提醒】买房人要不想以房地产商单方面的“交房告诉”作为房屋的交付标准,肯定要在合同中详细商定房屋的交付条件。
     
      第十四条出卖人交付运用的房屋套内修建面积或许修建面积与商品房交易合同商定面积不符,合同有商定的,遵照商定处理;合同没有商定或许商定不明白的,遵照以下准则处理:
     
      (一)面积误差比相对值在3%以内(含3%),遵照合同商定的价钱据实结算,买受人请求解除合同的,不予支撑;
     
      (二)面积误差比相对值越过3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支撑。买受人赞同继承履行合同,房屋实际面积大于合同商定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)局部的房价款由买受人遵照商定的价钱补足,面积误差比越过3%局部的房价款由出卖人承当,一切权归买受人;房屋实际面积小于合同商定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)局部的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超越3%局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。
     
      【提醒】买房人要注重合同商定的是以什么面积误差作为处理面积问题的标准。
     
      第十九条商品房交易合同商定或许《城市房地产开发运营治理条例》第三十三条规则的操持房屋一切权登记的期限届满后超越一年,因为出卖人的起因,招致买受人无法操持房屋一切权登记,买受人请求解除合同和抵偿丧失的,应予支撑。
     
      【提醒】城市房地产开发运营治理条例第三十三条规则:“预售商品房的置办人应该自商品房交付运用之日起90日内,操持土地运用权变化和房屋一切权登记手续;现售商品房的置办人应该自销售合同签署之日起90日内,操持土地运用权变化和房屋一切权登记手续。房地产开发企业应该帮助商品房置办人操持土地运用权变化和房屋一切权登记手续,并供给必要的证实文件。”因为出卖人的起因,招致买受人无法操持房屋一切权登记,买受人请求解除合同和抵偿丧失的期限分手是预售商品房交付运用之日起1年零90天和现售商品房自买房合同签署之日起1年零90天。
    房屋买卖合同纠纷案分析法律问题

    相关法律服务