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    商品房预售合同的效力怎么认定


      商品房预售合同是在买方与卖方在购房前事先约定的合同,此类合同是有相应的合同效力的,下面详细分析商品房预售合同的效力怎么认定。
     
      审讯实际中,因预售合同效率引发的纠纷重大影响着社会秩序的稳固。《说明》第1条、第9条分手就商品房预售允许证实的获得和商品房预售合同的登记备案对预售合同效率的认定处理作出了相应的规则。
     
      依据城市房地产治理法第四十四条规则,商品房预售需具有4个条件:(1)已交付整个土地运用权出让金,获得土地运用权证书;(2)持有建立工程计划允许证和施工允许证;(3)按供给的预售商品房盘算,投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上,并已肯定施工进度和完工交付日期;(4)已操持预售登记,获得商品房预售允许证实。但对如何了解预售条 件和认定合同效率之间的关系问题,起草历程中有两种看法。一种看法以为,因商品房预售实施允许证制度,只有出卖人持有预售允许证实,其与买受人签署的预售合同即为有效。另一种看法以为,城市房地产治理法规则的4个条件是商品房预售行动必需同时具 备的法定要件,否则预售合同无效。
     
      笔者以为,城市房地产治理法作为行政治理法,重要是对出卖人开发运营行动的行政监管和标准。从该法规则的商品房预售条件看,也均反应的是出卖人与行政治理部门之间的关系问题。在我国,商品房预售实施允许证制度,对此,《城市房地产开发运营治理条例》第二十四条明白罗列了操持商品房预售允许证的必备条件和相干顺序,其中就包含了城市房地产治理法第四十四条规则的前3个条件。这就标明只有出卖人遵照法定顺序向房地产行政治理部门请求操持并获得预售允许证实的,即可认定其具有整个预售条件。因而,为防止司法权与行政权之间的抵触,国民法院在认定商品房预售合同的效率时,对出卖人的预售资历应只从情势上进行审查,即对出卖人未获得商品 房预售允许证实签署的预售合同应认定无效,出卖人获得商品房预售允许证实的,可认定预售合同有效。从本质上审查出卖人能否具有整个预售条件则是行政治理部门的权限。当事人对预售允许证持有异议的,可通过行政复议或行政诉讼的方法处理。这既可划清司法审讯机关与行政治理部门之间的权限,有利于各司其职,也可防止少量无效合同的涌现,有利于匆匆进房地产买卖和推进房地产市场的开展。《说明》采用了第一种观念。
     
    商品房预售合同的效力怎么认定
     
      其次,斟酌到我国目前房地产市场治理机制还不健全,商品房买卖行动也不标准,《说明》将出卖人获得商品房预售允许证实的时光放宽至起诉前,而不是签署合同时,也就是只有出卖人在起诉前获得商品房预售允许证实的,国民法院也可认定商品房预售合同有效,以尽量匆匆使合同有效成立和保护商品房买卖的平安。这比《解答》规则的一审诉讼时期及最高法院《对于实用合同法若干问题的说明(一)》规则的一审法庭争辩终结前更为严厉,同时也便于当事人在起诉前事后通晓诉讼行动的后果,更好地行使诉权。
     
      对城市房地产治理法第四十四条规则的商品房预售合同登记备案问题,笔者以为,从我国现行的有关不动产登记的立法规则看,商品房预售合同的登记备案在目前应属于房产治理部门和土地治理部门对合同的一种行政治理办法,不是确认合同效率的必要条件,实务界和实际界对此也已基础造成共鸣。为此,《说明》第6条明白规则:当事人以商品房预售合同未遵照法律、行政法规规则操持登记备案手续为由,要求确认合同无效的,不予支撑。
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