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    商品房担保贷款合同纠纷怎么处理

    文章出处http://www.qfw186.com/责任编辑:深圳律师在线咨询发表时间:2017-12-18 阅读量:  次


      如果是急需要资金周转的是可以抵押担保商品贷款的,商品房抵押担保最为常见,纠纷也是最多的。那么发生商品房担保贷款合同纠纷怎么处理,我们又应该怎么去处理呢?
     
      说到商品房担保存款合同,就必定会触及到商品房按揭的问题。按揭是英美法系不动产担保的一项基本制度,与大陆法系的让与担保制度大抵雷同。商品房按揭是从香港传入我海边疆的一种融资购楼方法,包含楼花按揭和现楼按揭。我海边疆法律没有按揭的称呼,只是在2000年最高法院审委会审议的《对于实用担保法若干问题的解释(送审稿)》的解释中,触及到楼花按揭。该解释将楼花按揭定义为楼宇预售合同中的买方领取局部购楼款后,将其依合同获得的对楼宇的等待权让渡给银行作为获得银行存款的担保,也称按揭存款。如买方未能按约执行还本付息的义务,就丧失了赎回这种等待权的权利的一种存款方法。楼宇完工后,楼花按揭即转为楼宇按揭。楼花按揭的法律性质是购房抵押存款,与抵押基真雷同,是一种不动产抵押方法,但又有别于我国法律规则的抵押担保方法。楼花按揭是以其在预售合同中的整个权利为抵押,而法律规则的抵押是以现存实物为抵押标的的,因而称为准抵押。各国民法个别也均规则权利抵押准用民法对于个别抵押的规则。现楼按揭则与《城市房地产抵押治理方法》第三条规则的预购商品房存款抵押雷同,属于现房抵押存款。同时,《对于实用担保法若干问题的解释》第47条明白规则了依法获准尚无建造的或许正在建造中的房屋或许其余修建物可作为抵押权的标的物。《中国物权法草案倡议稿》也作了雷同规则。实际界对商品房按揭也有不同观念:1 不动产抵押说。以为只管楼花不是现存楼宇,但买楼花会招致事实上获得楼宇,而且因为购房人在买楼花时已领取局部楼款,因而,尽管楼花具备一种不肯定性,它还是具备相称于现存楼宇的价值。同时它与普通房地产抵押在设立目标和法律效力方面是一样的,所以,楼花按揭属于不动产抵押担保。2 债权质押说。以为购房人在订立楼花按揭合同时,其向银行供给的担保标的物不是楼花一切权而是对开发商享有的债权,而且这种债权契合可作为权利质押标的的权利的性质(财富权、具备可转让性)。3让与担保说。以为楼花按揭与让与担保都渊源与罗马法的信托担保;二者都是通过权利的转移而对债权进行担保;有利于掩护银行债权的完成。
     
      从我国的司法实际看,实务中通常将按揭作为抵押处理,已不是英美法系国度法律底本意义上的按揭。鉴于我海边疆法律尚无按揭的称号,为便于同我 国现行法律和正在制订历程中的民法草案对立,《解释》将商品房按揭存款行动统称为商品房担保存款,包含以现房抵押的存款合同和期房抵押的存款。目前,商品房担保存款已成为我国房地产金融系统的重 要组成局部,而法律无明白规则,《解释》在总结司法实际经历的基本上,用5个条款对国民法院审理商品 房担保存款纠纷案件的一些基本准则作出了相应规则。
     
      首先,根据合同法第九十四条的规则,《解释》第23条明白规则,商品房交易合同商定买受人以担保贷 款方法付款的,因当事人一方起因未能订立商品房担保存款合同并招致商品房交易合同不能继承执行的,对方当事人能够请求解除合同和抵偿丧失。因不可归责于当事人单方的事由未能订立商品房担保存款合同,并招致商品房交易合同不能继承执行的,当事人能够请求解除合同,出卖人应该将收受的购房款本金及其利息或许定金返还买受人。《解释》第24条规则, 因商品房交易合同被确认无效或许被撤销、解除,致使商品房担保存款合同的目标无法完成,当事人请求解除商品房担保存款合同的,应予支撑。因为,联合实 际状况,在买受人没有才能领取购房款,或许因商品房交易合同无效、撤销、解除使买受人的存款目标失去意义时,假如不许可当事人解除合同,对买受人或许存款银行都是极为不利的。其次,根据合同法、民事诉讼法的有关规则,《解释》第25条、第26条、第27条又分手对处理商品房担保存款纠纷案件的顺序性问题作了明白规则。
     
    商品房担保贷款合同纠纷怎么处理
     
      在商品房担保存款纠纷中,个别存在三方主体,三个合同关系。三方主体是借款人(担保人、买受人)、存款人(担保权人、银行)、保障人(出卖人);三个合同关系是出卖人与买受人之间的商品房交易合同关系、买受人与银行之间的担保存款合同关系、出卖人与银行之间的保障合同关系。商品房担保存款合同的订立是以商品房交易合同有效成立为前提条件,与商品房交易合同具备亲密联络但又互相独立。对买受人与出卖人因商品房交易合同发作纠纷而请求确认交易合同无效、撤销或解除时银行的诉讼位置问题,有两种观念。一是银行作为担保权人,可根据对交易合同的标的物所享有的担保物权,作为有独立请求权的第三人向国民法院提起诉讼,国民法院将商品房交易合同与商品房担保存款合同关系一并处理,否则国民法院应仅审理商品房交易合同。理由:根据诉讼法实际,主意因为诉讼后果而使本人权利遭到伤害的案外人,也能够独立请求权第三人身份参加诉讼。也就是说,第三人就他世间的诉讼标的的整个或局部有所请求,或主意因别人之间的诉讼后果,本人的权利被伤害时,能够本诉当事人单方为独特原告向法院起诉。这就是所谓的诈害避免加入实际。如德、日等国民事诉讼法均有此规则。法国民事诉讼法还赋予受诈害的第三人提起第三人撤销本诉裁决的诉权。二是银行只可作为无独立请求权第三人加入诉讼。理由:民事诉讼法第五十六条第一款规则:“对当事人单方的诉讼标的,第三人以为有独立请求权的,有权提起诉讼。”而在买受人与出卖人因商品房交易合同发作的纠纷诉讼中,银行对单方争议的标的交易合同关系没有独立请求权,因而,银行不能作为有独立请求权第三人加入诉讼,而只是案件处理后果与其有法律上利弊关系的无独立请求权第三人,它只可请求加入诉讼或许由国民法院告诉加入诉讼。如银行独自就担保存款合同起诉的,国民法院根据详细状况予以诉的兼并,能够将担保存款诉讼与商品房交易合同诉讼一并处理。
     
      对上述观念,银行方面坚定请求应给予其有独立请求权第三人的位置,实际中有的法院也是以银行享有对楼花或现房的抵押权而将银行列为有独立请求权第三人的。《解释》临时采用了第一种观念。这不只契合诉讼效力准则,也有利于及时掩护银行的非法权利。
     
      买受人与银行因担保存款合同发作纠纷时,因担保存款合同是买受人以现房或未来对期房获得享有的一种等待权作为抵押物,所以,在买受人未按存款合同商定归还存款时,银行就可对现房行使优先受偿权,或通过行使相似债权人代位权的方法请求奖励买受人在预售合同中享有的房屋等待权,以获得优先受偿。在买受人未获得房屋权属证书也未与银行操持房屋抵押登记手续时,银行只能就买受人在商品房交易合同中享有的等待权请求奖励。根据合同法第八十条规则,债权人转让权利的,应该告诉债务人。据此,国民法院在银行提起转让商品房交易合同权利的诉讼时,应告诉出卖人加入诉讼;如出卖人为担保存款合同供给保障,银行同时起诉出卖人的,出卖人应为独特原告,银行也可间接提起诉讼,请求出卖人承当保障义务。若买受人已获得房屋权属证书并与银行操持房屋抵押登记手续,银行请求买受人归还存款或就抵押的房屋优先受偿的,国民法院不应追加出卖人为当事人,但出卖人供给保障的除外。
    商品房担保贷款合同纠纷怎么处理

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