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    农村房屋买卖合同纠纷案件评析

    文章出处http://www.qfw186.com/责任编辑:深圳律师在线咨询发表时间:2017-12-13 阅读量:  次


      房屋买卖合同是否该承当抵偿丧失的义务,我们一起来评析这起农村房屋买卖合同案件,案件持有不同观点,看看律师怎么说。
     
    农村房屋买卖合同纠纷案件评析
     
      郝某与许某于2003年10月1日订立房屋交易合同一份,合同商定:郝某将座落于建立镇镇南路、在镇村落镇建立用地上建造的修建面积为339平方米的住宅楼一幢,以国民币20万元卖给许某;如单方守约,承当守约金2万元;合同自订立之日起失效。嗣后,郝某在房地产中介机构的介绍下,又以27万元将同一幢住宅楼卖给了韩某、童某。许某以郝某毁约形成其丧失为由,向法院提起诉讼,请求郝某抵偿丧失两万元。
     
      对该案如何解决,第一种看法以为,因为该房屋的建房所用土地为个体土地,按规则宅基地运用权不是转让,所以房屋交易应认定为无效。遵照合同无效的法律规则双倍返还,形成丧失的按各自的错误水平承当相应的义务。第二种看法以为,郝某一物二卖,郝某应对第一次交易合同承当缔约差错义务,即承当许某为订立执行该合同所形成的丧失。第三种看法以为,第一份房屋交易合同有效,郝某应该承当抵偿丧失的义务。
     
      案件评析
     
      笔者赞同第三种看法,理由如下:
     
      一、单方订立的合同非法有效
     
      1、发售房屋的主体并非法律所限制的对象。2004年8月28日订正的土地治理法第六十二条规则,乡村落农夫一户只能领有一处宅基地,其建住宅应尽量运用原有的宅基地和村落内闲暇地,乡村落村落民出卖、出租住房后,再请求宅基地的,不予赞同。从本条规则看,法律阻止的是乡村落村落民请求建两处住宅,并没有限定乡村落住房转让的主体资历。《土地治理法》第六十三条规则:“农夫个体一切的土地的运用权不得出让、转让或许出租用于非农业建立。”该条规则有两方面的法律含意,一是阻止土地运用权出让、转让或出租的规模是指农业土地转变用处为非农业,这是国度掩护耕地的须要;二是本来就是非农土地的出让、转让或出租的,法律未作阻止性规则的,应该认定为非农用地(包含乡村落房屋、农夫宅基地)可以出让、转让或出租。
     
      2、乡村落房屋的业主有权奖励本人的房产。根据现行法律和政策,农户经赞同获得的建房用地是依国度强迫力作保障获得的,具备生活意义的权益。尽管土地性质是个体的,但经赞同肯定给农户运用后,个体对这局部土地非经法定顺序已无权奖励,农夫对该土地已经获得了临时运用的权益,岂但农户本人可以运用,其子女也可以通过继承袭续运用。房随地走,如遇房屋拆迁,它也不会因土地属性为个体一切而转变弥补费的收益主体,土地弥补费仍归房屋一切权人一切。因而,乡村落房屋的业主奖励本人的房产既不伤害国度好处,也不伤害个体好处和第三人好处,其对本人的房产领有独立的奖励权。
     
      郝某发售的房屋与乡村落宅基地建房还有所不同,它是根据事先上海市勉励建立乡村落小集镇而兴建的,各地乡镇都有该类房屋,是乡政府放慢集镇建立、扩张集镇规模的详细办法,对建房对象并无穷制,它在合同上标明欢送各届人士进镇落户。假如顺序、手续上存在肯定阻碍的话,这是政府行动,义务在政府,与建房户无涉。本案事实上郝某与许某订立交易合同后,郝某并非因交易主体不符而反悔,而是为图更大好处而反悔。
     
      3、交易房屋未操持过户手续不影响合同的效率。乡村落房屋交易后能否操持过户审批手续不是房屋交易合同的有效要件,所以未操持过户登记手续不影响交易合同的效率。根据我国《合同法》第四十四条规则:“依法成立的合同,自成立时失效。法律、行政法规规则应该操持赞同、登记等手续失效的,按照其规则。”所以,根据该规则需操持赞同、登记等手续后失效的合同,必需有法律或许行政法规上的根据,中央法规或规章都不能作为认定合同需依法登记后失效的根据。没有操持过户登记手续,是房屋交易合同未执行结束,并不影响合同的效率。
     
      本案合同能否有效,确有争议,但因为被告已将房屋反复发售给别人,所以被告也逃避了对合同确认无效的辩护。既然单方均未提出合同无效问题,在法律又没有明白的阻止性规则的状况下,可以不自动干涉,不对能否有效作出评判,但在详细解决上可按有效解决。
     
      山东济南市中级国民法院王明华所写的调研报告,以为“对于在乡村落个体土地上所建房屋的交易从土地治理法的立法目标来斟酌,确认合同有效,并不影响该法旨在掩护耕地总量,避免耕地增加的立法目标,且能有效地改良农夫本身寓居条件,改良城市低支出家庭的寓居条件,更重要的是认定合同有效可以避免因为合同无效引起的社会不稳固。认定合同有效,既表现了合同法勉励交易之立法肉体,亦契合如今和将来立法的开展趋向,”从另一方面解释,乡村落房屋的交易和纠纷岂但上海有,全国其余中央也有,因而应有一个妥当的解决方法。既然本房屋交易合同拟认定为非法有效,那么,买受人请求出卖人抵偿丧失的,应该支撑其主意。假如买受人请求出卖人承当守约义务的,也可以支撑其主意。买受人可以抉择出卖人承当义务的方法。
     
      二、对于缔约差错问题
     
      本案不实用对于缔约差错的规则。因为本合同非法有效,合同已经成立,只是因为出卖方一物二卖,形成了前合同不能执行。
     
      本案从狭义来说,被告的丧失也是基于缔约行动而发生,从动态来说,被告重要是一种隐性丧失即消极丧失。对被告来说,他从动态中多得了7万元钱。从交易平安和诚信的角度看,它不只仅是一种狭义上的缔约差错,更重要的是一种行动和效果都很重大的诚信失缺的毁约行动,本案应运用不执行合同的抵偿义务或守约义务的相干条款。
     
      《合同法》第一百一十三条规则,当事人一方不执行合同义务或许执行合同义务不契合商定,给对方形成丧失的,丧失抵偿额应该相称于因守约所形成的丧失,包含合同执行后可以获得的好处。此规则标明了守约伤害抵偿采用了完整抵偿准则。完整抵偿就是守约方应抵偿受益人的实践丧失和可得好处的丧失,而毁约方应该对其毁约行动付出相应的代价,不能从毁约中得益,这是基础的公平准则,也是保障交易平安、诚信交易的基础法律请求。当一个案件的法律关系或法律性质有各种观念各种说法时,遵照合同法的诚信准则去析法断案,是经得起历史测验的,是契合时期开展请求和我国立法指示思维的。
    农村房屋买卖合同纠纷案件评析

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