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    房屋租赁合同纠纷存在问题建议


      几个经济发展区的房价是越来越高,不少人选择租赁房屋,自然房屋租赁合同纠纷也不断增多。在审判维度中,怎么确定房屋租赁合同的法律效力?房东对房屋进行的装修在合同中被认定无效或被解除了该怎么处理,几个难点问题,小编尝试整理给出建议提供参考。
     
      一、 对房屋租赁合同效率认定问题
     
      出租人和承租人订立房屋租赁合同,单方就租赁的房屋、租金、期限、守约义务等条款达成一致看法后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效率,依据有关法律和中央性行政法规的规则,笔者以为对房屋租赁合同的效率重要应从以下几个方面来审查:
     
      (一)审查合同的主体能否适格。即出租人与承租人能否具备有效民事行动的形成要件。如能否为无民事行动才能人,或限制民事行动才能人等。
     
      (二)审查租赁的标的物能否为法律法规阻止出租。但只有法律法规没有阻止出租的房屋,都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规则,不得出租的房屋有:1、未获得产权或许运营治理权的;2、产权有争议或许产权遭到限制的;3、不可联络的共有房屋未获得其余共有人赞同的;4、属于违章修建的;5、不契合平安标准的;6、已抵押,未经抵押权人赞同的;7、法律、法规阻止的。
     
      而建立部1995年以第42号召宣布的《城市房屋租赁治理方法》第六条规则,有下列情况之一的房屋不得出租:(一)未依法获得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、抉择查封或许以其余情势限制房地产权益的;(三)共有房屋未获得共有人赞同的;(四)权属有争议的;(五)属于守法修建的;(六)不契合平安标准的;(七)已抵押,未经抵押权人赞同的;(八)不契合公安、环保、卫生等主管部门有关规则的;(九)有关法律、法规规则阻止出租的其余情况。
     
      对于广东法院来说,上述两个法规都应实用。两者规则基真雷同。但笔者以为,两个法规都存在值得钻研的中央。一个是房屋租赁权源的问题。《城市房屋租赁治理方法》和《广东省城镇房屋租赁条例》都以为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理剖析,还是详细考核国外对于租赁的立法及审讯实际,都会得出房屋租赁的权源来自非法占领的论断。房屋租赁的权源问题也恰是临时困扰审讯人员的基本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出符合逻辑和符合实际状况的裁决。比方按揭房出租,因没有完整获得产权,能否就以为出租行动无效呢?还如少量存在的“二房东”景象,能否“二房东”与别人签署的租赁合同都无效呢?显然,这些出租行动以为无效,极不利于经济的开展,也会招致房屋资源的闲置和糟蹋。这与社会主义立法的目标和法律应适应事物开展法则的准则是相左的。从物权的角度来剖析,所有权人出让占领权是很罕见的,非法占领权人在所有权人许可的规模内享受收益权,理当恰当,否则光“占领”有何经济价值呢?房屋的非法占领人出租房屋正是这种状况。物权的另一种情势,即他物权人实际上就是物的实际占领者,同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权益。如国有企业的承包运营权,难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这能否认的,少量的企业出租商铺,出租厂房,屈指可数,假如都认定为是非法的,那么立法者在自我否认。另外从合同的角度来剖析,租赁合同反应的是“出租人将租赁物交付承租人运用、收益,承租人领取租金的合同关系(合同法第二百二十二条)”。出租人作为合同的一方,并非以所有权人为限,因为租赁关系表现的是占领的转移:一方让渡其占领获得租金好处,另一方则通过领取租金获得占领以运用收益。单就租赁的法律关系而言,各方均不与标的物的所有权发作间接必定的联络,具备房屋所有权的出租人与通过其余方法非法获得占领权的出租人之间并无不同,只是他们占领权的获得方法不同而已。据笔者所知,没有一国的立法和我国以后立法一样将出租人间接表述为所有权人。从实际上讲,非法占领即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人赞同,只是租赁合同的特别请求,且原出租人并不能被以为就是所有权人。综上所述,把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的,而应以非法占领权作为权源。如此一来,许多顺手的案件也就迎刃而解了。
     
      《城市房屋租赁治理方法》和《广东省城镇房屋租赁条例》中存在的另一个问题是对权属遭到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、抉择查封”等情势限制的房屋,在肯定条件下的租赁能否许可。司法机关和行政机关依法裁定、抉择查封的情况个别是因为权属有争议诉之法院,法院依请求人请求采取了诉讼顾全,或许房屋触及到守法违纪被查封,或许是房屋本身有不契合公安、环保、卫生等主管部门有关规则的状况被查封。后两种状况被查封,因为关系到房屋本身问题,肯定是不能进行租赁的。但前一种状况在肯定条件下,笔者以为应许可房屋租赁。从实际上说,《城市房屋租赁治理方法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的规则是树立在房屋租赁权源来自于所有权的基本之上,所以所有权不清楚当然以为不能租赁。依非法占领权源实际,即便权属有争议,在法院没有最后裁决之前,非法占领人仍应有权出租的。假如一方保持不能让非法占领方出租,则应供给担保,以保障法院裁决房屋归属非法占领方后,非法占领方的合理租金丧失可以发出。假如法院裁决房屋归非非法占领方所有,则房屋在诉讼时期取的租金出借给最终所有者。假如同时存在“二房东”的状况,则按照所有权人与“二房东”的商定调配租金。从审讯实际中看,法院查封有权属纠纷的房屋后,在法院的监视和操持肯定手续状况下,采取“活查封”手腕,使房屋不置于闲置,形成不用要的经济丧失,这样做最终还是有利于房屋所有权人的,也利于充足施展现有社会财产资源的最大作用。不过需强调的是,这种状况下的租赁肯定要操持肯定的担保手续,并在法院的监视下进行。
     
      (三)审查能否进行过登记备案。1994年的《城市房地产治理法》、《城市房屋租赁治理方法》和《广东省城镇房屋租赁条例》,都规则了租赁各方应向房产治理部门登记备案的义务。《城市房地产治理法》还规则登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行动非法有效的凭证。简言之,非经登记备案,未获得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。剖析作此立法的目标,应是标准房屋租赁市场和确保国度税收之策。有人以为,房屋租赁登记制度没有存在的必要了,经济的开展和交易日益频繁,所有交易手续应越简便越好,登记制度会制约交易的进行。此论逃避了房屋的特别性,房屋作为不动产有其本身的特性,与个别流通物不同,房屋交易应有权属登记备案,房屋租赁作为房屋所有权中占领权及运用权出让,当然也应予以登记备案。还有人以为,现行合同法在标准租赁合同内容及出租人义务时,并未涌现对于供给出租权证书以操持租赁登记手续的规则。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触,以及新法排汇旧法的准则,房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法好像有情理,但剖析一下也站不住脚。合同法对于租赁的规则仅是范指而已,包含房屋,也包含其余财产的租赁。但房屋的租赁,作为一种特别财产有特别法规来规则,并不违抗法理。特别法效率大于个别法效率,因此合同法与房屋租赁专门法规同时调剂房屋租赁法律关系时,优先实用房屋租赁专门法规。实际上,合同法无对租赁要操持租赁登记手续的规则,并没有否认有请求操持租赁登记手续的必要性,也不存立法价值的抵触问题。所以,笔者以为,没有登记备案的房屋租赁是不受法律掩护的,租赁合同是无效的。
     
      (四)审查房屋租赁合同的内容能否非法。在审讯实际中许多房屋租赁合同商定逾期领取租金、水电费等的滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,招致滞纳金的商定无效。有人以为:只有出租房屋不存在法律、法规所阻止出租的情况,承租人应该参考中国国民银行规则的金融机构计收逾期存款利息的标准盘算逾期付租金等款项的守约金。此外,还要审查房屋出租能否用来进行守法立功运动,若是,则在出租人明知状况下,租赁合同无效。
    房屋租赁合同纠纷存在问题建议
     
      二、 承租人对房屋进行的装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理
     
      (一)对承租人装修物价值的认定。承租人个别是在租赁房屋期内依据租赁合同的用处对房屋进行装修的,在房屋租赁合同中,个别均规则,装潢物在房屋租赁合同期满归出租人无偿发出。但在合同履行时期,往往因为合同无效或许当事人商定出租人提早发出装修物,这就存在对装潢物现价值确实认问题。笔者以为,首先应由租赁单方对装修物进行和谐,这样既处理了问题,同时也节俭增加丧失;假如协商不成,则由法院委托评价评价机构对装修物的价值进行评价。个别评价是遵照装修物的正常运用年限盘算折旧,房屋装修物的运用年限应与租赁期限相符,故装修物发出时的现价值应该遵照租赁期限的盘算标准的折旧。
     
      (二)对承租人装修物的处理及弥补。装修物在法律上属于添附物。《最高国民法院对于贯彻履行<中华国民共和国民法通则>若干问题的看法(试行)》第86条对添附物的规则是:非产权人在运用别人的财产上增加隶属物的,财产所有权人赞同增加,并就财产返还时隶属物如何处理有商定的,遵照商定操持;没有商定又协商不成的,可以撤除的可以责令撤除;不能撤除的,也可以折价归财产所有人;形成财产所有人丧失的,应该负抵偿义务。这是对装修物如何处理法律上作出的准则规则。因为我国的《民法通则》对添附物的处理没有间接规则,最高法院的司法说明又过于笼统,所以在审讯实际中难以掌握。笔者以为:对承租人装修物的处理及弥补重要可以从以下几方面斟酌:
     
      1、房屋租赁合同非法有效,因出租人守约招致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成的装修物,假如是征得出租人赞同或许按合同商定的承租目标而合理添置的,对装修物的处理有商定的从商定,没有商定又协商不成的,撤除后并不会重大影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能撤除的可以对装修物现价值进行评价,并归出租人承顶;若出租人不赞同装修或和承租人并非按合同商定的承租目标装修的,对装修物的处理有商定的从商定,没有商定又协商不成的,撤除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行撤除,不能拆回的,进行评价,其装修物的丧失由出租人对承租人作恰当的弥补。假如是承租人的错误形成房屋破坏的,由承租人担任修复或抵偿。
     
      2、房屋租赁合同非法有效,因承租人守约招致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及形成的装修物,若是征得出租人赞同或许遵照合同商定的承租目标而合理添置的,对装潢物的处理有商定的从商定,没有商定又协商不成,撤除后并不会重大影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物进行评价,其装修物丧失由出租人对承租人作恰当的弥补。若出租人不赞同装修或承租人并非按合同商定的承租目标装修的,对装潢物的处理有商定的从商定,没有商定的又协商不成的,撤除后并不会重大影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,其装修物无偿归出租人所有,因承租人有错误形成房屋破坏的,由承租人担任修复或抵偿。
     
      3、房屋租赁合同非法有效,因单方守约招致租赁合同被解除的,承租人对房屋进行装修形成的装修物,若是征得出租人赞同或按合同商定的承租目标而合理添置的,对装潢物的处理有商定的从商定,没有商定又协商不成的,撤除后并不会重大影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物的现价值进行评价,其装修物的丧失依据单方守约义务的大小来分担。若是未征得出租人赞同或并非按合同商定的承租目标装修的,对装潢物的处理有商定的从商定,没有商定又协商不成,撤除后并不会重大影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,装修无偿归出租人所有。
     
      三、 违章修建的租赁合同纠纷的问题
     
      房屋属违章修建物,对此订立的租赁合同无效。《城市房地产治理法》、《城市房屋租赁治理方法》和《广东省城镇房屋租赁条例》,对此都有了明白的规则,本是无庸置疑的。但就目前广东的状况来看,乡村落为开展经济,踊跃招商引资办厂,没有经过任何计划、报批、报建,建起了少量的厂房、工棚,外表上是以厂房出资别人(多为台商、港商)协作办厂,本质上是出租厂房收取租金。显然这样的租赁行动是非法的,是不应遭到法律掩护的。现实中,乡村落个体支出很大一局部是靠这种违章修建出租获取的,村落民的分成也就靠这一块。可怜的是很多外商赚足了钱后,有的临时拖欠租金,有的逃跑了,有的甚至留下一身债务要村落个体来背。这种现状目前较突出,起诉到法院,法院又无法依法予以掩护,村落民怨气大。法院如今处于一种两难地步。一方面要依法办案,不能明知是违章修建出租,也给予掩护。另一方面,法院作为中央经济秩序和社会稳固的保护者,又不忍看到村落民遭到伟大的经济丧失,而且因为法院的依法办案招致村落民对法院任务的误会,是任何法院指导都不愿看到的。对相似这样的违章修建出租问题,咱们在审讯实际中终究应如何处理,是困扰基层法院法官的一大难题。
     
      对违章修建出租案件如何处理,有多种观念。一是以为租金可以恰当掩护。即首先认定违章修建出租是非法的,租赁合同无效,但实际已租用房屋或场地,本着捕风捉影的准则,仍应给予肯定的弥补,因为租赁合同的无效不象其余交易合同,可以返还,租赁是一种行动合同,没法返还。在盘算弥补费时按房管部门评定的租金标准盘算。笔者以为,不论采取何种盘算方法,只有对租金予以了支撑,就是等于供认了违章修建出租的非法性,与认定违章修建出租是非法的前提相抵触。二是以为,对于违章修建出租的非法所得应按照《民法通则》第134条第3款的规则对非法运动的所得予以收缴,以处分乱建乱租,冲击、捣乱正常的房屋租赁市场的行动。站在村落民的角度来看,违章建立的厂房、工棚出租的租金不能通过非法门路发出来,情感上是很难接收的。但早知如此何必如今,守法乱建的效果不是不晓得的,只是在好处的驱动下冒险而已。同时,要批判的是咱们的有关政府职能部门的尽职、失察和放纵。假如政府职能部门对乡村落的违章修建加大监视、处分力度,信任不会形成今日的尬尴局势。笔者以为,对违章修建的非法所得应予以依法收缴。这是法律的请求,也是标准房屋修建、租赁市场的须要,这个代价迟早要有人来付出。更严厉地说,行政执法部门没有对这种违章建立行动进行处分,已是很照应乡村落经济开展了。其实,这样的光收房租、坐吃山空的经济开展是没有多大价值的。
    房屋租赁合同纠纷存在问题建议

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