拆迁过程中遇到租赁合同纠纷怎么处理

　　拆迁过程中遇到租赁合同纠纷怎么处理

 

　　首先我们要知道拆迁过程租赁合同纠纷与一般租赁合同纠纷的区别，出租方提起合同纠纷诉讼是想通过诉讼解除合同解除，减少对承租方的拆迁补偿费用。来看下出租方会可以提出哪些理由进行解除合同的依据。

 

　　拆迁的历程总会存在多方好处群体的博弈，拆迁人与被拆迁人的博弈、承租人（公房）与同住人的博弈、出租方与承租方的博弈等等。本文所述拆迁历程中的租赁合同纠纷就发生于出租方与承租方之间的博弈当中，对比罕见的是出租方为房屋或土地的一切人（或许为二房东），承租方为房屋或土地运用人（个别为公司企业、集体工商户等）。因为只有拆迁允许证公布之日，出租方与承租方的租赁合同依然存续，那么，承租方的拆迁弥补安放权益是有法律根据的。根据《城市房屋拆迁治理条例》第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或许被拆迁人对房屋承租人进行安放的，拆迁人对被拆迁人给予弥补。第三十三条 因拆迁非住宅房屋形成停产、开业的，拆迁人应该给予恰当弥补。《上海市城市房屋拆迁治理实行细则》第四十五条（拆迁非寓居房屋的有关费用弥补）拆迁非寓居房屋，拆迁人应该弥补被拆迁人或许房屋承租人下列费用：（一）按国度和本市规则的货物运输价钱、装备装置价钱盘算的装备搬迁和装置费用；（二）无法复原运用的装备按重置价结分解新结算的费用；（三）因拆迁形成停产、开业的恰当弥补。据此，在拆迁人给与出租方（被拆迁人）的拆迁安放弥补好处当中，有一局部停产开业丧失、搬迁丧失、地上物丧失等是属于承租方一切的。

 

　　拆迁历程中的租赁合同纠纷与个别意义上的租赁合同纠纷差别在于，出租方提起租赁合同纠纷诉讼的目标并非因为执行租赁合同历程中发生了纠纷，而是希图通过租赁合同纠纷诉讼到达解除租赁合同之目标，从而下降或许罢黜对承租方的拆迁安放弥补。一句话，醉翁之意不在酒。

 

　　出租方个别会用以下三个理由来主意解除租赁合同：

 

　　第一， 未遵照租赁合同商定领取租金，出租方行使合同解除权。

 

　　在出租方与承租方的《租赁合同》当中，个别都会有对租金领取方法和时光的商定，比方每月10日之前领取租金，超越三个月未领取的，出租方有权解除租赁合等同等相似的商定。因而，根据《合同法》的相干规则，承租方只有在合同商定的期限内未领取租金的，出租方能够单方解除租赁合同。出租方不遵照合同商定领取租金的状况是很罕见的，因为拆迁开端之后，出租方个别会请求终止执行合同，租金问题到拆迁弥补款下来之后一并结算，这种状况下，是出租方要领取给承租方大额的拆迁安放弥补，小额的租金问题就显得很不主要了，承租方往往疏忽了还有租赁合同的存在。在最后单方关于拆迁弥补问题无法达成一致看法的时分，出租方就会以未遵照租赁合同商定领取租金为由，主意解除租赁合同，而之前出租方不请求领取租金的行动往往是行动商定，承租方没有证据证实这个事实，因为，往往在诉讼历程当中陷于主动。

 

　　第二， 因为拆迁招致合同无法继承执行，请求法定解除租赁合同。

 

　　《合同法》第九十四条　有下列情况之一的，当事人能够解除合同：因不可抗力致使不能完成合同目标。出租方会以为，国度拆迁或许征地，已经招致不能完成合同目标，因而，请求行使合同法定解除权。

 

　　第三， 私自转租，出租方行使合同解除权。

 

　　《合同法》第二百二十四条规则，承租人未经出租人赞同转租的，出租人能够解除合同。承租方假如租赁的房屋或许土地对比大，为了分担租金压力，获取收益，个别会进行再转租，而出租方只有收到了应有的租金，也认可转租的行动，然而个别没有书面的赞同看法。在纠纷发生之后，出租方往往否定晓得转租的事实，主意转租未经过其赞同，遵照法律规则，能够解除合同。而出租方认可转租行动往往也是行动认定，承租方没有证据证实这个事实，因为，在诉讼历程当中也显得很主动。

 

　　承租方关于上述三大解除租赁合同的事实和理由，如何有理有据地应对呢？

 

　　第一， 寻觅不领取租金的事实证据和法律根据。

 

　　第二， 能否为非法顺序的拆迁，能否为不可抗力。

 

　　第三， 寻觅出租方认可转租的证据和丧失合同解除权的法律根据。