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    预售商品房合同纠纷怎么处理


      现在深圳的房地产市场,买房子发生纠纷是随处可见的事情,并且预售商品房合同纠纷居多,那么发生预售商品房合同纠纷怎么处理?
     
      在目前的房地产纠纷案件中,商品房预售合同纠纷占领相称大的比例。这类纠纷具备标的金额大、涉诉人数多、法律政策性强等特征,处理起来对比艰难。从实际来看,商品房预售合同纠纷有价钱纠纷、不能交付或不按期交付商品房纠纷、预售商品房转让纠纷、质量纠纷等,其中最罕见的是价钱纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷。咱们以为,准确处理商品房预售合同纠纷,必需针对不同性质的纠纷采用不同的准则和方式。
     
      (一)价钱纠纷的处理
     
      商品房预售合同的投资数额大、执行期限长,所以,从商品房的动工建立到交付应用往往须要很长的时光。在这段时光内,可以会因为市场行情的变更而引发商品房的价钱纠纷。一方面,预售方常以修建资料的价钱上涨或房地产价钱的上涨为由请求进步房价遭预购方的谢绝而造成纠纷;另一方面,预购方有时也会以房地产价钱的上涨为由请求下降房价遭预售方的谢绝而造成纠纷。目前,商品房预售合同的价钱纠纷占全部商品房预售合同纠纷的一半以上。因为法律对此尚没有明白规则,所以各地的处理方式不尽雷同,有的按原合同的商定处理,有的按当事人分担危险的危险累赘准则处理,有的按形式变更准则处理。最高国民法院《对于审理房地产治理法实施前房地产开发运营案件若干问题的解答》中对商品房预售合同的价钱纠纷的处理作了准则性规则。咱们以为,这个《解答》对处理《城市房地产治理法》实施之后的商品房预售合同的价钱纠纷亦有肯定的指示意义。
    预售商品房合同纠纷怎么处理
     
      因为商品房预售合同的价钱纠纷的造成起因对比庞杂,所以,咱们以为,不可以遵照一个固定的方式处理,而应该依据详细状况加以处理。首先,应该保持合同效率的准则。只有商品房预售合同依法成立,就应该保护合同的庄重性,强调合同义务的执行。所以,在个别状况下,合同当事人以修建资料或房地产的价钱上涨或上涨为由请求进步房价或下降房价的,法院不应该支撑。应该说,在房地产市场中,修建资料或房地产的价钱上涨或上涨确凿是存在的,但这种价钱上涨或上涨属于正常的市场危险,而不属于国度政策性的危险。商品房预售合同的单方当事人在签署预售合同时,是依据市场行情肯定价钱的,所以,当事人对于这种市场危险是可以预感的。基于正常的市场危险所发生的房价的上涨或上涨,只能由预售方或预购方本人承当,而不能将其转嫁给另一方当事人,也不能由单方当事人分担这种危险;其次,应该保持形式变更准则。形式变更准则是合同执行的一项主要准则,只管我国现行法律中还没有明白规则这一准则,但学者们都广泛供认之,我国的审讯实际也已经应用形式变更准则处理了有关纠纷。在房地产审讯实际中,各地也基础上都将形式变更准则作为处理房地产纠纷的一项准则。例如,在商品房的价钱因国度政策的变更、中央政府的房地产开发计划变更而引起的状况下,就可以遵照形式变更准则处理价钱纠纷。在应用形式变更准则处理商品房预售合同的价钱纠纷时,应该特殊注重准确辨别形式变更与正常的市场危险的差别。
     
      (二)不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理
     
      在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占领相称大的比例。这种纠纷的造成起因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判断继承执行合同还是解除合同。
     
      在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都请求预售方退还房款(解除合同)并承当守约义务。当然,也有的预购方请求预售方继承执行合同并承当守约义务。对于这类纠纷,咱们以为,应该在保持合同效率的前提下,实在保护预购方的非法权利。一方面,在预售方有才能继承执行合同的状况下,应该请求预售方继承执行合同并承当守约义务。否则,假如判断解除合同,退还房款,则可以因为预售方无力退款而使预购人的非法权利得不到保证;另一方面,在预售方没有才能继承执行合同的状况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承当守约义务。假如预售方既无继承执行合同的才能,又无退款的才能,法院则可以采用肯定的顾全办法,以掩护预购方的非法权利。在这种状况下,法院应该裁决解除合同,责令预售方承当守约义务,并对预售方已建的商品房或土地应用权依法进行强迫拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款。
    预售商品房合同纠纷怎么处理

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