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    房屋买卖合同纠纷怎么防范


    房屋买卖合同纠纷怎么防范

      想要知道房屋买卖合同纠纷怎么防范,那首先我们应该要先了解房屋买卖合同纠纷的成因是有哪些?房屋买卖合同的内容都有哪些?防范源于问题,让我们看看律师给到我们什么好的对策。
     
      一、商品房交易合同纠纷相干概念及纠纷发作起因
     
      (一)商品房交易合同纠纷相干概念
     
      商品房交易合同,是指房地产开发企业将尚未建成或许已经完工的房屋向社会销售,转移房屋一切权于买受人,买受人领取价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协定具备《商品房销售治理方法》第十六条规则的商品房交易合同的重要内容,并且出卖人已经遵照商定收受购房款的,该协定应当认定为商品房交易合同(2001年4月4日由中华国民共和国建立部宣布,自2001年6月1日起实行的《商品房销售治理方法》第十六条规则:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房交易合同。商品房交易合同应当明白以下重要内容:(一)当事人称号或许姓名和住所;(二)商品房基本状态;(三)商品房的销售方法;(四)商品房价款确实定方法及总价款、付款方法、付款时光;(五)交付应用条件及日期;(六)装潢、装备标准许诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通信、途径、绿化等配套基本设备和公共设备的交付许诺和有关权利、义务;(八)公共配套修建的产权归属;(九)面积差别的处理方法;(十)操持产权登记有关事宜;(十一)处理争议的方法;(十二)守约义务;(十三)单方商定的其余事项)。
     
      商品房交易合同关系经过法律的调剂,即回升为商品房交易合同法律关系。商品房交易合同关系是法律 调剂的对象,而商品房交易合同法律关系是法律调剂的后果。同任何法律关系一样,商品房交易合同法律关系也蕴含三个要素:
     
      1、商品房交易合同法律关系的主体
     
      商品房交易合同法律关系的主体,即签署商品房交易合同的当事人,个别为房地产开发企业和买受人。
     
      (1)房地产开发企业是指以营利为目标、从事房地产开发和运营的企业。也即通常商品房交易合同的出卖人。
     
      (2)买受人是指签署商品房交易合同,购置商品房并领取相应价款获得商品房产权的合同绝对方当事人。
     
      2、商品房交易合同法律关系的客体
     
      商品房交易合同法律关系的客体,即商品房交易合同法律关系主体的权利义务独特指向的对象。个别来说,客体为商品房。假如再深刻剖析,商品房交易合同法律关系的客体还应包含商品房的权属确认、变更、终止及其登记发证行动。
     
      3、商品房交易合同法律关系的内容
     
      商品房交易合同法律关系的内容,即商品房交易合同法律关系主体享有的权利和承当的义务,它是商品房交易合同法律关系的最基本的要素,也能够说是主体单方关系的落脚点。
     
      商品房交易合同纠纷,是指当事人签署商品房交易合同后因合同权利义务而引起的争议。
     
      (二)商品房交易合同纠纷的发作起因
     
      商品房作为基本的生涯材料和消耗材料,对单位、对个人事关严重。一方面,经济的开展、人口的增添以及人们的消耗水温和消耗欲望的进步,使得土地、房屋的供给跟不上需求,供需失调轻易引起好处抵触;另一方面,某些客观状态的变更,如价钱动摇、质量问题、因特别起因不能按时交付房屋等,也会引起好处抵触;第三,商品房交易合同本身不标准、不具体、不明白,或许在合同履行历程中,当事人一方甚至单方发作守约景象,同样会引发好处抵触;第四,商品房交易合同当事人一方甚至单方违背房地产治理法律、法规,侵占别人的非法权利,也是形成商品房交易合同纠纷的一个重要起因。
     
      二、处理商品房交易合同纠纷的重要方法和法律根据
     
      (一)处理商品房交易合同纠纷的重要方法
     
      商品房交易合同纠纷能够通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方法处理。
     
      (二)处理商品房交易合同纠纷的法律根据
     
      处理商品房交易合同纠纷的法律根据重要有:
     
      1、法律文件:包含有关房地产的法律、行政法规、中央性法规和规章。
     
      2、司法解释:最高国民法院对于审理房地产案件的解答、批复等,可作为立法的一种弥补而应用于司法审讯中,例如,2003年3月24日最高国民法院宣布,自2003年6月1日起实行的《最高国民法院对于审理商品房交易合同纠纷案件实用法律若干问题的解释》,就是一个很有针对性的司法文件。
     
      三、对《最高国民法院对于审理商品房交易合同纠纷案件实用法律若干问题的解释》的几点熟悉
     
      自2003年6月1日起实行的最高国民法院《对于审理商品房交易合同纠纷案件实用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”),对商品房交易合同纠纷案件的审理如何实用现有法律法规做出了更加明白、具体的规则。从司法解释实行后的司法实际来看,这些规则既有对房地产开发企业(买受人)有利的中央,也有显著不利之处,而一些尚待进一步明白的隐约性表述,既给法官留下了自在裁量的空间,也给房地产开发企业(买受人)通过完美商品房交易合同及其弥补条款,在运营(购房)中趋利避害供给了能够。
     
      (一)对房地产开发企业绝对有利、对买受人绝对不利的规则
     
      1、规则了开发商在起诉前获得商品房预售允许证实的,能够认定预售合同有效。
     
      司法解释第二条规则,“出卖人未获得商品房预售允许证实,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,然而在起诉前获得商品房预售允许证实的,能够认定有效。”
     
      在国务院宣布的《城市房地产开发运营治理条例》中,已明白规则“房地产开发企业预售商品房,应当已操持预售登记,获得商品房预售允许证实。”“房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售允许证实。”即房地产开发企业预售商品房,应获得并出示预售允许证实,这是行政法规中的一项强迫性规则。我国《合同法》第52条规则“违背法律、行政法规的强迫性规则”的“合同无效”。因此,出卖人在与买受人订立商品房预售合同时,只要未获得商品房预售允许证实,就应视为无效。
     
      而此次司法解释在本条中又通过书面情势,给开发商开了一个口子,形成开发商在预售时能否获得预售允许证实无所谓,只要在发作纠纷、且一方起诉前获得预售允许证实,即可认定合同有效;假如买受人发作纠纷后始终未提起诉讼,那么,均能够追认合同有效。这一条,实质上形成了司法解释与行政法规之间的抵触,但客观上有利于开发商预先亡羊补牢。同时,对买受天然成的弊病也是不言而喻的。
     
      2、规则了对房屋的转移占领,视为房屋的交付应用。
     
      司法解释第十一条规则,“对房屋的转移占领,视为房屋的交付应用,但当事人另有商定的除外。房屋毁损、灭失的危险,在交付应用前由出卖人承当,交付应用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房告诉,无正当理由谢绝吸收的,房屋毁损、灭失的危险自书面交房告诉肯定的交付应用之日起由买受人承当,但法律另有规则或许当事人另有商定的除外。”
     
      此条规则实际是确认“交钥匙”即为交房,并以此作为危险转移的标记,即不以房屋一切权的移转作为交房和危险转移的成立条件,从而处理了临时以来,在实际和实际上始终存在争议的对于商品房的交付和危险转移的标记问题,使危险转移的时光大大提早,因此有利于房地产开发企业好处的保护。
     
      客观地说,因为在目前少量商品房入住的民事纠纷中,时常涌现出卖人尚未通过完工验收(就洛阳而言,即未获得《修建工程完工验收备案证书》),便后行向买受人收回入住告诉,致使买受人在没有完工验收手续的状态下吸收房屋,由此发作了后续的许多工程质量纠纷和产权操持纠纷。因此,因为此条款在强调对“房屋的转移占领”的同时,并未强调必需是“经历收及格”的商品房交付买受人,即未强调交房的非法性,因此,该条款对于买受人而言,其偏心性尚需讨论。
     
      (二)对房地产开发企业绝对不利、对买受人绝对有利的规则
     
      1、对于买受人不能获得房屋权属证书的期限的规则。
     
      司法解释第十八条规则,“因为出卖人的起因,买受人在下列期限届满未能获得房屋权属证书的,除当事人有特别商定外,出卖人应当承当守约义务:
     
      (1)商品房交易合同商定的操持房屋一切权登记的期限;
     
      (2)商品房交易合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付应用之日起90日;
     
      (3)商品房交易合同的标的物为已完工房屋的,自合同订立之日起90日。
     
      合同没有商定守约金或许丧失数额难以肯定的,能够遵照已付购房款总额,参照中国国民银行规则的金融机构计收逾期存款利息的标准盘算。”
     
      司法解释第十九条规则“商品房交易合同商定或许《城市房地产开发运营治理条例》第三十三条规则的操持房屋一切权登记的期限届满后超越一年,因为出卖人的起因,招致买受人无法操持房屋一切权登记,买受人请求解除合同和抵偿丧失的,应予支撑。”
     
      首先,遵照《城市房地产开发运营治理条例》、《城市房屋权属登记治理方法》、《城市商品房预售治理方法》和《商品房销售治理方法》的规则,操持房屋权属证书的义务人是买受人,出卖人只是帮助操持义务,而司法解释中本条的规则将操持房屋权属证书的重要义务归纳于出卖人,违抗了上述行政法规和规章规则的原则,对出卖人不公。
     
      其次,根据《城市房屋权属登记治理方法》规则,遵照权属登记机关的任务时限,对于预售商品房而言,买受人获得小产权证的非法期限为:完工后3个月初始登记请求期+7天初始登记受理期+30天大产权证颁发期+90天转移登记请求期+7天转移登记受理期+30天小产权证颁发期合计254天。这还不包含一旦须要补办计划和土地出让手续以及房管部门超越规活期限办事的情况,因此,该条的规则缺乏现实中的可操作性。
     
      最后,现实中,有一种广泛存在的状态是:存款购房的买受人,不缴纳相干税费,使得出卖人无法帮助其获得房屋权属证书,因为没有房屋权属证书,无法操持抵押登记,出卖人作为存款担保人,就要始终为买受人供给担保,承当相应的担保危险。对此,目前尚无任何明白的法律规则,来掩护出卖人作为担保人的非法权利。
     
      2、对于交易合同终止后的房款处理的规则
     
      司法解释第二十五条规则“商品房交易合同被确认无效或许被撤销、解除后,商品房担保存款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房存款和购房款的本金及利息分手返还担保权人和买受人。”
     
      本条中规则了在三种(合同被确认无效、被撤销、解除)情况下,出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人,但未对形成上述三种情况的义务作任何规则和解释。在实际操作中,既有因出卖人缺乏或假造政府有关允许证实,招致合同被确认无效、被撤销、解除的,也有不少是购房人不能按期归还存款或拖欠其余债务,使存款人或债权人对所购房屋主意权利,而使出卖人不得不请求撤销、解除合同的。在不明白形成上述三种情况的法律义务(包含丧失抵偿义务)的状态下,仅请求“出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人”,极不利于对出卖人非法权利的掩护,出卖人一旦返还了整个首付款本息,再向买受人主意守约义务,在履行中,将会碰到很大的艰难。
     
      3、对于司法解释效率的规则
     
      司法解释第二十八条规则“本解释自2003年6月1日起实行。《中华国民共和国城市房地产治理法》实行后订立的商品房交易合同发作的纠纷案件,本解释宣布实行后尚在一审、二审阶段的,实用本解释。”
     
      该司法解释基于社会上近期以来对于对购房人作为弱势群体要加大掩护力度的呼声,打破了现行法律、法规,通过减轻一方义务、扩张一方义务,来对另一方进行司法救援,实际上更像一部新法,而并非仅仅是原有法律的解释。开发商诚然能够以司法解释为参考和指针,对今后的任务做出相应的支配,然而司法解释却又规则了溯及既往的效率,则使得开发商对以往开发的名目简直无法亡羊补牢,从而面临伟大的诉讼压力。
     
      四、面对司法解释如何防备商品房交易合同纠纷
     
      (一)房地产开发企业面对司法解释应如何防备纠纷
     
      对于上述司法解释已做了明白规则的中央,无论它对房地产开发企业是有利还是不利,房地产开发企业都只能作为企业运营中必需遵照的原则实在加以履行,以使本身的行动契合司法解释的请求,防止守法情况的发作,比方,已经对外预售房屋而如今还没有预售允许证的企业,尽快获得预售允许证就是企业的事不宜迟。而对于司法解释中多处存在的规则的尚不明白,属于法官办案中自在裁量的条款,房地产开发企业则须要应用“法不由止即自在”的基本法理,妥当加以应用,既要进步企业的经济效益又不能违背司法解释的规则,在运营中控制法律的底线,最大限度地防备纠纷。
     
      1、销售广告
     
      司法解释第三条规则,“商品房的销售广告和宣扬材料为要约邀请,然而出卖人就商品房开发计划规模内的房屋及相干设备所作的解释和许诺具体肯定,并对商品房交易合同的订立以及房屋价钱确实定有严重影响的,应当视为要约。该解释和许诺即便未载入商品房交易合同,亦应当视为合同内容,当事人违背的,应当承当守约义务。”
     
      此条规则中“解释和许诺具体肯定”、“有严重影响”等表述目前尚没有具体的量化及判断标准,根据此条规则,房地产开发企业在做广告时,对于本人没有控制做到的许诺要尽量采用一些隐约性的处理,比方“高级社区”、“贬值后劲无穷”、“交通非常便捷”等广告词就属于非具体肯定的表述,因为缺乏明白的评判根据,而很难作为要约加以认定。
     
      2、如何在认购书中商定定金条款
     
      司法解释第四条规则,“出卖人通过认购、订购、预订等方法向买受人收受定金作为订立商品房交易合同担保的,假如因当事人一方起因未能订立商品房交易合同,应当遵照法律对于定金的规则处理;因不可归责于当事人单方的事由,招致商品房交易合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
     
      个别以为,购房定金属于立商定金,即为保障正式签署商品房交易合同而交付的定金。但对于何时实用定金罚则?什么是不可归责于当事人单方的事由?司法解释没有明白,实际中则存在着两种不同的观念,一种观念以为,只要购房人不与开发商签署商品房交易合同,就违背了认购书的商定,开发商就能够没收定金;另一种观念则以为,只要购房人按期前去签署商品房交易合同,购房人即履行了认购书中的签署本约的义务,假如开发商不赞同购房人提出的签约条件,招致合同无法签署,则开发商应当双倍返还定金。其实,这两种观念都有失偏颇。遵照第一种观念,开发商能够随便提出各种有利于本人的弥补协定,只要购房人不能接收,开发商就可堂而皇之地没收定金,而遵照第二种观念,则会涌现只要购房人前去售楼处签约,即便购房人漫天要价,开发商也必需签修订式交易合同,否则就必需双倍返还定金。这同样有违偏心原则,不利于房地产交易市场的衰弱开展。从客观的角度来解释,定金罚则的实用条件应是:假如因为合同一方无端不履行在认购书中商定的时光内到商定的地点去签署商品房交易合同的义务,或一方私自转变在认购书中单方已经确认赞同的条款,比方房屋的基本状态、价款等招致商品房交易合同无法签署的,则系因当事人一方起因造老本约无法签署,应对该方实用定金罚则。假如商品房交易合同未能签署是因为不可抗力,或无法预感的客观情势的变更,或单方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款,进行协商不能获得一致的起因所形成,则系非因一方起因,而是因不可归责于当事人单方的事由造老本约的无法签署,单方对此互不承当守约义务,开发商应将定金原额返还,而不应实用定金罚则。
     
      从房地产开发企业好处的保护,增添争议的角度起程,倡议开发商在与购房人签署认购书的同时,向购房人出示开发商已拟好的《商品房交易合同》,同时在认购书中明白商定:“在本认购书签署的历程中,单方已对单方待签的商品房交易合同进行了初步审查,且单方均无异议。任何一方不在认购书商定的地点和期限内,与另一方签署商品房交易合同的,应承当相应的守约义务,并对其实用定金罚则。”
     
      3、如何商定商品房的质量问题
     
      司法解释第十三条规则了“因房屋质量问题严重影响正常寓居应用,买受人请求解除合同和抵偿丧失的,应予支撑。”
     
      何谓“严重影响正常寓居应用?”司法解释将其归入了法官自在裁量权的规模,由此使退房的条件增添了诸多变数,包含了主观因素,比方墙皮裂痕、卫生间漏水等等,从买受人角度看,均可以为是“严重影响正常寓居应用。”因此,为了化解和增添这种危险,倡议开发商在商品房交易合同中通过弥补协定,对于严重影响正常寓居应用的房屋质量问题的情况作出具体商定,比方能够采用罗列式的商定,将上述外表瑕疵的质量问题排挤在法官的自在裁量权限规模之外。
     
      4、如何商定因购房存款合同未能订立而招致购房合同不能履行的处理问题
     
      司法解释第二十三条规则,“商品房交易合同商定,买受人以担保存款方法付款、因当事人一方起因未能订立商品房担保存款合同并招致商品房交易合同不能继承履行的,对方当事人能够请求解除合同和抵偿丧失。因不可归责于当事人单方的事由未能订立商品房担保存款合同并招致商品房交易合同不能继承履行的,当事人能够请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或许定金返还买受人。”
     
      因为本条中对于“不可归责于当事人单方的事由”司法解释未作详解,因此交易单方在此问题上极易发作纠纷。从房地产开发企业好处保障的角度起程,倡议开发商将实际中因买受人不能有效供给存款银行请求供给的文件材料,或买受人供给的文件未通过存款银行的审核,而招致商品房担保存款合同未能订立的,商定为出卖人有权请求解除合同的情况,从而将其排挤在“不可归责于当事人单方的事由”之外。
     
      (二)商品房买受人面对司法解释应如何防备纠纷
     
      该司法解释基于加大对商品房买受人作为弱势群体掩护力度的初衷,打破了现行法律、法规,减轻了房地产开发企业的义务,扩张了房地产开发企业的义务规模,同时也扩张了商品房买受人的权利规模,有着重地对商品房买受人进行了司法救援,其宣布实行对商品房买受人具备非常现实的踊跃意义。商品房买受人在购置商品房时,可充足应用本司法解释之规则,与房地产开发企业协商商定齐备的合同条款(参照前述内容),尽量使商品房交易合同的内容标准、具体、明白,以防止发作纠纷。为了最大限度地防备纠纷,倡议商品房买受人在购房历程中,注重以下几点:
     
      1、购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”,这是法律对销售方的基本请求。“五证”是指《国有土地应用证》、《建立用地计划允许证》、《建立工程计划允许证》、《建立工程施工允许证》、《商品房(预)销售允许证》;“两书”是指《住宅质量保障书》和《住宅应用解释书》。
     
      2、慎交定金,领取定金前应在合同条款中明白定金处理的充足必要条件,特别应在商品房认购书中明白商定,非买受人起因不能签署商品房交易合同,买受人不承当守约义务,开发商应无条件返还定金。
     
      3、在签署商品房认购书前,应请求开发商供给商品房交易合同文本,详阅其中能否有不偏心条款或与本人购房用意不符的条款,如无异议,应请求复印作为认购书附件,免得未来正式签约时就商品房交易合同文本内容发作不用要的纷争。
     
      4、在商品房认购书中应商定开发商私自将商品房另售别人的抵偿条款。
     
      5、片面了解开发商的广告宣扬,谨防广告宣扬的误导,防止为不具法律效率的要约诱导所惑,埋下日后纠纷的引子。
     
      6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房存款事宜、基本配套设备、办证期限、办证费用等相干内容,肯定要在合同中明白显示,防止以后开发商推诿扯皮。
     
      7、对开发商的守约情况及抵偿义务,应采用罗列的方法在商品房交易合同中具体解释,坚定根绝隐约性的表述,防止日后发作不置可否的了解。
     
      商品房是城市家庭中最为低廉的特别商品,这种消耗应当是一种感性消耗。作为感性、成熟的购房者,只要应用法律常识和法律手腕,能力在商品房交易中防止主动,躲避、化解危险,实在保护本人的非法权利。
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