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    如何计算房屋买卖合同纠纷逾期办证违约金

    文章出处http://www.qfw186.com/责任编辑:深圳律师在线咨询发表时间:2017-11-28 阅读量:  次


    逾期办证违约金
     
      律师借鉴一宗商品房屋买卖合同纠纷案件,为大家分析如何计算房屋买卖合同纠纷逾期办证违约金,希望能从中得到借鉴与学习。
     
      【案情】
     
      上诉人(原审被告)AA有限公司。
     
      被上诉人(原审被告)黄B等152人。
     
      本案重要案情为:黄B等152人与AA有限公司签署《商品房交易合同》,商定购置AA有限公司开发的位于成都市锦江区牛沙路2号“阳光水岸”的房屋,该合同为成都市房管局对立印制的款式合同,对修建面积、房价款、房屋交付时光等作了明白商定。其中,合同第十五公商定,AA有限公司应该在商品房交付运用后180日内,将操持权属登记需由AA有限公司供给的材料报产权登记机关备案。如因AA有限公司的义务,黄B等152人不能在规活期限内获得房地产权属证书的,由AA有限公司按已付房价款的银行同期存款利率向黄B等152人领取守约金。合同签署后,黄B等152人按约交付了房屋价款,AA有限公司于2005年6月30日交付房屋后,于2006年5月15日才获得阳光水岸房屋的产权初始登记,同年6月13日,黄B等152人获得所购房屋的分户产权证。直至起诉之日,黄B等152人尚未获得所购房屋的领土运用权证,遂诉至法院要求被告领取从2006年1月1日起至黄B等152人获得房屋权属证书之日止的逾期办证守约金。
     
      【审讯】
     
      成都市锦江区国民法院一审以为,依据单方合同商定,AA有限公司应该在房屋交付运用后180日内,将操持权属登记需由AA有限公司供给的材料报产权登记机关备案,如因其义务,黄B等152人不能在规活期限内获得房地产权属证书的,AA有限公司应承当守约义务。AA有限公司虽已于2006年5月15日获得了房屋产权初始登记,但却未能在合同和法律规则的时光内帮助黄B等152人获得房屋权属证书,故应领取从2006年1月1日起至黄B等152人获得房屋权属证书之日止的逾期办证守约金。
     
      一审同时以为,我国房屋的权属证实文件包含房屋产权证及领土运用权证。房屋出卖人的权益交付则应包含上述两方面。现黄B等152人尚未获得房屋的领土运用权证,AA有限公司应领取守约金至房屋产权证及领土运用证操持结束止。据此裁决:成都江东置业有限公司应于裁决发作法律效率之日起10日外向黄B等152人领取逾期操持房屋产权证的守约金,并从2007年4月1日起至房屋领土运用权证操持结束之日止,以房价款按银行同期存款利率向黄B等152人领取逾期操持领土运用证的守约金。
     
      一审宣判后,原审被告AA有限公司不服,向成都市中级国民法院提起上诉。其上诉重要理由为:一、《商品房交易合同》第十五条中商定的“操持权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证,不包含国有土地运用权证。张眉与AA有限公司签署的《商品房交易合同》,系AA有限公司对立在成都市房地产交易中央购置,该合同中商定的操持权属证书的部门及时光仅针对房地产交易中央,而国有土地运用权证的操持只要在房屋产权证操持结束后,再由产权人供给相应请求材料交开发商帮助操持,且单方未就操持国有土地运用权证的时光作明白商定。二、《商品房交易合同》第十五条“出卖人在商品房交付运用后180日内,将操持产权权属登记需由出卖人供给的材料报产权登记机关备案。如因出卖人义务,买受人不能在规活期限内获得房地产权属证书的,单方赞同合同继承执行,甲方(出卖人)按乙方累计付款……”中商定的AA有限公司的义务,仅是将操持产权证的材料报产权登记机关备案,无操持完房屋产权证并交付购房者的义务。至于该条中触及的“规活期”不是指180天,而是指办证机构所须要的时光。综上,AA有限公司承当逾期办证的守约金的时光应从AA有限公司交付房屋180天后至AA有限公司将操持产权登记的材料报登记机关备案为止,即从2006年1月1日至2006年5月24日止。
     
      被上诉人张眉等人辩论称,合同第十五条中商定的“权属登记”既包含房屋产权登记,也包含国有土地运用权证的登记;同时该条中的商定,AA有限公司就操持权属证的义务不只仅是备案义务,还包含交付义务,并且商定的办证“规活期”亦是指180天。原审法院认定事实清晰,实用法律准确,应予保持。
     
      成都市中级国民法院经审理以为,一、对于《商品房交易合同》第十五条中商定的“权属登记”能否既包含房屋产权证登记,也包含国有土地运用权证登记的问题。依据《城市房地产开发运营治理条例》第三十三条“预售商品房的购置人应该自商品房交付运用之日起90日内,操持土地运用权变化和房屋一切权登记手续。……。房地产开发企业应该帮助商品房购置人操持土地运用权变化和房屋一切权登记手续,并供给必要的证实文件”、《城市房屋权属登记治理方法》第六条“房屋权属登记应该遵照房屋一切权和房屋占用规模内的土地运用势力主体一致准则”的规则,本案《商品房交易合同》第十五条中商定的 “权属登记”既包含房屋产权证登记,也包含国有土地运用权证登记。二、对于《商品房交易合同》第十五条中商定出卖人有关“权属登记”义务的详细内容的问题。《商品房交易合同》第十五公商定,“出卖人在商品房交付运用后180日内,将操持产权权属登记需由出卖人供给的材料报产权登记机关备案。如因出卖人义务,买受人不能在规活期限内获得房地产权属证书的,单方赞同合同继承执行……”,该条款明白商定出卖人的义务为“将操持产权权属登记需由出卖人供给的材料报产权登记机关备案”,故“商品房交付后180日”应为束缚出卖人执行相干备案义务的时光而非买受人最终获得权属证书的时光。该条款还明白商定,只要因出卖人的义务招致买受人不能在“规活期限”获得权属证书才承当守约义务,联合本条款前部对出卖人合同义务的商定,“因出卖人的起因”应指与出卖人备案义务相干的起因,而“规活期限”应指办证机关操持权属证书的法活期限。故《商品房交易合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务,即“出卖人仅向房产治理机关或领土治理部门供给操持房屋一切权或土地运用权所需的登记材料的义务”。三、AA有限公司承当守约义务的时光应如何盘算。鉴于成都市在办证历程中依然实施房地分别的办证方法,且土地运用证的操持必需在房屋分户产权证获得后能力进行,故出卖人的守约义务应该以出卖人能否在商定的期限内已将有关材料(包含房屋和土地)提交办证机关登记备案为前提,如因出卖人的起因超越此时期,则应承当守约义务。
     
      本案中AA有限公司将操持房屋产权登记的相干材料提交产权监理部门备案已超越商定的期限,且庭审中亦未举证证实其已将操持领土运用权证的相干材料提交领土部门,故AA有限公司应按约承当逾期备案的守约义务。因AA有限公司在办证历程中的义务仅为备案登记义务,故AA有限公司将操持房屋产权登记的相干材料提交产权监理部门后,至获得房屋产权证时期已非因为“出卖人的起因”,故盘算守约义务时光时,应将此时期予以扣除。AA有限公司在房屋分户产权证操持结束之后的次日,即具有了将相干产权手续送交领土部门备案的条件,因而之后至其向领土部门备案时期形成买受人获得领土证的迟延应为AA有限公司的起因,故应从此时再行盘算其守约时光。原审认定不当。据此裁决:撤销原判,改判成都江东置业有限公司应于裁决发作法律效率之日起十日内,向黄B等152人领取逾期操持房屋产权证备案登记的守约金(守约金的盘算:从2006年1月1日起至2006年5月23日止,以房屋价款作为本金,按中国国民银行同期存款利率盘算)、逾期操持国有土地运用权证备案登记的守约金(守约金的盘算:从2006年6月14日起至操持国有土地运用权证备案登记之日止,以房屋价款作为本金,按中国国民银行同期存款利率盘算)。并采纳黄B等152人的其余诉讼要求,如果遇上合同纠纷的问题请先免费咨询我们律师给到解决方案。

    逾期办证违约金

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