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    审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律


    审理房屋买卖
     
      房屋买卖合同纠纷,是房产纠纷中的常见类型。审理房屋买卖,容易引发很多纠纷,为规范审理,国家在2003年特别颁布了一个文件。
     
      该文件全称为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,共计28条,以下是主要内容:
     
      第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明前,便与买受人订立之商品房预售合同,应认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明,可以认定有效。
     
      第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作之说明和允诺要进行具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
     
      第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
     
      第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合。
     
      第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
     
      当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
     
      第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
     
      审理房屋买卖,除了以上几条,以下六条也很重要:
     
      第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
     
      (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
     
      (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
     
      第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
     
      (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
     
      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
     
      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
     
      第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
     
      第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
     
      房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
     
      第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
     
      第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
     
      交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
     
      审理房屋买卖,需要知法懂法的人士参与。
    审理房屋买卖

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