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    深圳二手房屋买卖管理办法


    房屋买卖管理办法
     
      买房是人生大事,有时甚至直接关系到家庭幸福和婚姻美满与否。买不起新房,选择二手房有时候也不错。
     
      出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同,俗称二手房买卖合同。二手房买卖合同的特征是:1. 出卖人不特定,既可以是法人也以是公民个人;2. 标的物并非出卖人建设,而是向房地产开发企业或房地产原所有人购买得来的;3. 合同纠纷案件不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。以下是深圳二手房房屋买卖管理办法摘要:
     
      1. 出卖人在取得《房地产证》之前,与他人订立房屋买卖合同,事件当事人如果以出卖人未取得《房地产证》为由主张合同无效,法院不予支持。
     
      2. 房屋所有权人,在房地产抵押期间,与他人签订商品房买卖合同,将抵押的商品房转让,受让人如果在签订商品房买卖合同时,便知道该房屋有抵押,双方间的商品房买卖合同仍会有效。转让人未将房屋抵押的情况告知受让人或受让人不知道房屋有抵押的,双方订立的商品房买卖合同属于可撤销合同,受让人有权主张撤销。
     
      3. 房屋的所有权人依法对房屋享有占用、使用、收益和处分之权利。商品房所有人将房屋设定抵押后,并不丧失转让以及再设定抵押等处分权,只是处分权受到了一定的限制。商品房抵押人是可以转让被抵押的房屋的,并且,抵押人转让被抵押房屋时,即使未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况,只要受让人未在法定期限内以欺诈为由主张撤销,转让合同在抵押人和受让人之间都是有效的。
     
      4. 房屋所有权人一房数卖,后手房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。房屋所有权人作为转让方,就同一房屋订立数个转让合同,如果转让合同确实有效,受让方均要求履行合同,应按照以下情形分别处理之:
     
      (1)已经办理房地产权转移登记手续的受让方,请求转让方交付房屋等合同义务的,应予支持;(2)均未办理房地产权转移登记手续,已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的,应予支持;(3)均未办理房屋变更登记手续,又未合法占有房屋,先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的,应予支持;(4)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
     
      二手房交易流程
     
      1. 选择一家信誉良好的大型房地产中介公司代理选房。
     
      2. 选中房屋后,了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。和房地产中介公司以及房主签订《三方协议》并交纳定金。买方、房主和中介公司三方集中会面,如果能在中介公司的监督下由房主和买方双方签订《房产买卖合同》;双方买卖关系便告成立。
     
      3. 按约定日期将首期房款和房主一起到先定银行做资金监管,同时申请贷款。
     
      4. 申请过户。买卖双方一起向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。
     
      5.立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
     
      6.办理产权转移过户手续。到房产交易中心办理递件登记和缴税手续。买方和房主分别递交契税、营业税收据和双方所有过户所要求的证件,填写《房屋所有权转移登记申请书》。交易双方在房地产交易管理部门,办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
     
      7. 买方领取房屋所有权证,缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。当天办理抵押。
     
      8. 付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
     
      二手房买卖,要多留个心眼。如果不懂房屋买卖管理办法,就应该提前咨询专家。
    房屋买卖管理办法

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