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    如何计算拆迁安置方案中的安置费?


      房屋拆迁安置费主要是用于对房屋的使用人的补偿,旧城改造法律顾问提示,在对于房屋拆迁过程中,房屋使用人搬迁、停业等给使用人造成的损失都属于房屋拆迁安置费的范围,因此要纳入拆迁安置方案的范畴。房屋拆迁安置费主要包括:房屋使用人(被拆迁人或房屋承租人)的拆迁补助费、没有提供周转房情况下的临时安置补助费、超过过渡期限的临时安置补助费和非住宅房屋因停产、停业造成的损失补偿费。
     
      一、拆迁方案中房屋拆迁安置费的范围
     
      1.搬迁补助费
     
      搬迁补助费由省、自治区、直辖市人民政府规定,这主要是考虑到各地经济发展的情况不同和当地生活水平的差异,国家不能统一作规定。例如,《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》就对城市房屋拆迁补助作了较为详细的规定。
     
      2.临时安置补助费
     
      临时安置补助费包括没有提供周转房情况下的临时安置补助费和超过过渡期限的临时安置补助费。如果拆迁人提供了周转房,则无须支付临时安置补助费,如果拆迁人未超过过渡期限提供安置房屋,也需要支付超过过渡期限的临时安置补助费。
     
      3.非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费
     
      非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费是对非用于住宅的拆迁房屋收益权的补偿。能够得到补偿的收益权必须满足以下几个要求:其一,该收益权必须有合法依据,也就是说收益必须建立在合法占有及使用被拆迁房屋的基础之上,比如有合同或者法律上的依据,典型的例子是承租人在出租人同意的情况下,转租房屋所得的租金收入、承租人使用该房屋进行经营获得的收入等。其二,收益本身应当具有合法性。这点要求收益是基于合法的活动获得的,这样才能得到法律的承认和保护。如果从事的是非法的活动,比如利用拆迁房屋开设赌场、卖淫、生产销售假冒伪劣产品等获得的收益,不能作为获得赔偿的依据。其三,获得收益损失赔偿必须有客观依据,也就是说该收益必须是客观的条件所产生或者能够产生的,比如开设旅馆应当按照床位、价位、入住率等情况综合计算;开设饭馆得按照历史营业收入、客流量和盈利率等情况综合计算。
     
      具体来说,常见的非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费包括以下几种:
     
      (1)租金。即房屋所有人、使用人将房屋租给或转租给他人使用获得的费用。在此,值得关注的是转租获得的盈利是否应当予以补偿。拆迁人往往认为转租导致的价格差不应当补偿,但实际上,这个差价是在市场中产生的正当差价,与买卖合同中的批发零售差价性质相同,应当给予补偿。
     
      (2)生产、经营预期收益。房屋使用人使用房屋进行生产、经营,一般能创造利润,但由于拆迁导致该利润丧失应该予以补偿。从拆迁人的角度来说,拆迁行为合法,因而不构成侵权赔偿;从房屋使用人的角度来看,生产经营活动是合法的,所以不能完全承担预期利益的损失。因此,对于生产、经营预期收益的补偿,应当按照公平原则由拆迁人和拆迁房屋使用人共同分担。
     
      二、拆迁方案中房屋拆迁安置费的计算公式
     
      房屋拆迁安置费 =搬迁补助费 +临时安置补助费 +非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费
     
      如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第3项赔偿费为0。
     
      三、拆迁方案中房屋拆迁安置费的法律依据
     
      《城市房屋拆迁管理条例》
     
      第27条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。
     
      被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
     
      第28条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。
     
      第29条 拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
     
      第31条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
     
      在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。
     
      第32条 拆迁人不得擅自延长过渡期限,周转房的使用人应当按时腾退周转房。
     
      因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人,应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
     
      第33条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。
     
      《城市私有房屋管理条例》
     
      第4条第1款 城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时,建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿,并按房屋所在地人民政府的规定对使用人予以妥善安置。

      延伸阅读:解析房屋拆迁安置费

                          制定征地拆迁补偿安置方案的程序      
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