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    签订房屋买卖合同如何防范定金风险   


      最高人民法院于2003年5月7日公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),现就该《解释》的有关条款规定,谈一谈如何防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险。
     
      一些开发商的法律顾问拟定、审查过不少商品房买卖合同,都是站在开发商的角度考虑,而且这些单位比较诚信,没有出现过类似的纷争,这次是完全站在一个买受人的角度去看商品房买卖合同,发现开发商在定金认购(订购、预定)、担保贷款方面有意无意之间设置了陷阱,加大了买受人的风险,而新公布、将于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第4条、第23条对此有明确的规定。
     
      虽然《解释》对商品房买卖合同的许多方面作了很详细的规定,具有很强的操作性,但《解释》毕竟不是合同文本,相信随着《解释》的施行,现在比较通用的商品房买卖合同将会做较大的修改,不过这需要一个过程,现阶段买受人在签约时如何充分利用好《解释》,维护自己的合法权益,是一个值得探讨的问题:
     
      对于第一次签订商品房买卖合同的买受人来说,如何防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保 贷款风险,只看《解释》的第4条、第23条,在具体操作起来难免还是有困难,笔者认为,关键在于这两条规定在实践中容易引发争议,甚至会加大买受人的相关风险。《解释》的第4条规定“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
     
      那么在本案例中,开发商执意不同意对其所谓的格式合同作任何修改,而买受人又无法接受其某些条款,双方在签订《认购协议》、交定金时又未对买卖合同所有条款达成一致,对此种情况下未能订立商品房买卖合同,责任是应该在开发商呢,还是买受人?必然造成公说公有理、婆说婆有理,各持一词的局面,开发商很可能仗着财大气粗,将其收取的定金拒不退还,买受人只有要么被迫接受开发商的格式条款,要么与开发商抗争到底,法庭上见,承担不必要的定金风险。对于担保贷款,《解释》第23条规定“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
     
      该条款并没有消除隐含的对买受人不利的担保贷款风险。开发商的销售广告和销售资料上一般都标明某某银行提供多少年多少成按揭,许多经济不宽裕的买受人也正是冲着能办理银行按揭贷款才去买房的。由于签订商品房买卖合同和银行按揭贷款合同不是同一时间,不是同一个主体,中间有时时间间隔还比较长,如果最后银行不同意发放按揭贷款,未能订立商品房担保贷款合同,商品房买卖合同不能继续履行的,应当解除,《解释》第23条对此有规定,问题在于,如果由于买受人不符合银行贷款条件造成不能订立商品房担保贷款合同,该如何认定责任?是应认为由于买受人的原因呢,还是不可归责于当事人双方的是由?如果认为是买受人一方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,开发商不仅可以请求解除合同,还可以要求赔偿损失。作为买受人来说,实在是冤得很。买受人在签订商品房买卖合同时,并不知道自己不符合银行的放贷标准,是办不到银行按揭的,此时银行也还没有全面介入进来,没有对买受人进行资信调查,只是进行一些现场解答。这种情况下解除合同,过错并不在买受人,让买受人承担违约责任赔偿损失,如果买受人对房屋做了装修的话,还要承担装修费折价处理的损失,显然有失公平。如果认为这是不可归责于当事人双方的是由造成的,虽然买受人不承担违约责任,但对于已经装修了的买受人来说,还要承担装修费折价处理的损失。
     
      笔者认为,要想比较完善的防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险,应当以相关法律法规和《解释》为依据,根据具体情况,在签订认购、订购、预约协议和商品房买卖合同时增加一些补充条款,要末在认购、订购、预约协议中将商品房买卖合同的主要内容明确下来,并注明如签订的正式合同与本协议内容不同,视为开发商违约,定金双倍返还,协议解除;或者在签订认购、订购、预约协议时,将正式商品房买卖合同的条款认真研究后保留一份,注明以其作为正式商品房买卖合同签订样本,不得变更相关内容,否则按定金规定处理;或者不需要签订认购、订购、预约协议,直接签订商品房买卖合同。在认购阶段,开发商为了销售,很多条款都好协商,不像交了定金后,再签订商品房买卖合同时那么难以协商,以此来防范定金风险。在协商具体条款时,可以对担保贷款作出详细的约定,如果办不到银行按揭贷款时,应如何处理,解除合同的话,装修费用如何处置,以此来防范担保贷款风险。
     
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