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    房屋买卖合同被确认无效的法律规定


    房屋买卖合同被确认无效
     
      在房屋买卖合同中经常会遇到各种纠纷问题,有效性是合同纠纷的一个重点,下文整理房屋买卖合同被确认无效的法律规定,帮助您理解房屋买卖合同,保护自己合法权益。
     
      一、房屋买卖合同无效的情形:
     
      1. 房屋与土地分开转让,合同无效;
     
      《中华人民共和国物权法》第147条规定了建筑物、构筑物以及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,这个构筑物、建筑物以及其附属的设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
     
      《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条表述,土地的使用者转让地上的建筑物以及其他附着物的所有权时,其使用范围内的土地使用权应该随之转让,但是地上建筑物以及其他附着物作为动产转让的除外。
     
      《城市房地产管理法》第42条中,房地产在转让时,土地的使用权出让合同载明的权利与义务随之转移。
     
      这就是说在法律的规定中,所有人处分自己的房产时,建筑物所占的范围内的土地使用权应该一并处分。房屋被建在土地上,是土地的附着物,两者不可分离。
     
      所以在房屋买卖合同中,土地使用权的转让应该伴随着房屋所有权的转让。如果卖方将房屋和土地的使用权分别转让给不同的买方,或者只转让房屋的所有权不同时转让土地的使用权时,这种房屋买卖合同被确认是无效的。
     
      2. 侵犯优先购买权,合同无效;
     
      《物权法》第103条规定了共有人对共有的动产或者不动产没有约定为共同共有或者按份共同共有的,或者是约定不明确的,除了共有人具有家庭关系等之外额,视为按份共有。
     
      《民法通则》第78条规定:财产可由两个以上的法人、公民共有。共有分为按份共有和共同共有。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。按份共有财产的每个共有人都有权要求将自己的份额转让或者分出。但是在出售时,其他共有人在同等条件下,拥有优先购买的权利。
     
      《合同法》第230条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
     
      最高人民法院《关于执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定:出租人出卖租赁房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人没有按此项规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院确认该房屋的买卖无效。
     
      房屋所有人在出卖共有房屋的时候,同等条件之下,按份共有人拥有优先购买权。房屋所有人在出卖已经租出的房屋时,必须提前3个月通知承租人,同等条件下,承租人有着优先购买权。而同等条件,指的是房价、房价交付期限、方式同等等。房屋所有人在出卖的房屋时候侵犯了共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可请求法院确认该房屋买卖合同无效。
     
      3. 商品房预售违法,合同无效;
     
      《城市房地产管理法》第45条规定,商品房预售应当符合下列条件:已经交付全部土地使用权出让金,取得了土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;根据提供预售的商品房来计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房的预售许可证明。如果不符合上述条件的,买受人可以请求法院或仲裁机构宣告确认该买卖无效。
     
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应该认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
     
      4. 与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并且将房屋交付使用从而导致买受人无法取得房屋的,房屋买卖合同无效;
     
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定了买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并且将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应该支持。
     
      5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效;
     
      《民法通则》第12条规定:不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。
     
      第13条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。
     
      第58条规定了无民事行为能力人实施的民事行为无效。所以,无民事行为能力人签订的房屋买卖合同会被确认无效。
     
      6. 限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效;
     
      《民法通则》第12条规定:10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。
     
      《民法通则》第13条第二款规定:不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。
     
      《民法通则》第58条规定中规定了限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。
     
      《合同法》第47条规定:“限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”
     
      7. 房屋买卖双方恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效;
     
      《民法通则》第58条规定了恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效;《合同法》规定,第52条规定:恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
     
      8. 买卖权属有争议的房屋买卖合同无效;
     
      《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定,权属有争议的房地产不可转让。该法律条文属于《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范,是强制性规定。
     
      《合同法》第52条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出售人应该对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权,因为产权发生争议的房屋权属还没有确定,出售人并不一定拥有绝对的所有权,所以其签订的房屋买卖合同当然被确认为无效。
     
      9. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效;
     
      《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不可转让。该条文也是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范,属于强制性规定,
     
      《合同法》第52条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋,房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售,否则所签订的房屋买卖合同无效。
     
      二、房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形,房屋买卖未采用书面形式、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同、没有办理过户手续而引起发一方反悔的、房屋共有人擅自转让的行为、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同,对于以上特殊情形,应该具体分析,也就是在特定条件下有效,而特定条件下无效。
     
      三、房屋买卖合同无效的法律后果
     
      房屋买卖合同被确定无效后,将产生以下法律后果:
     
      1. 出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
     
      2. 有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应该各自承担相应的责任。
     
      3. 在商品房买卖过程中,如果涉及到开发商恶意行为而导致房屋合同无效的,开发商就有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
     
      4. 因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。
     
      5. 涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。
     
      对于买卖房子这件大事,在下决定之前还是慎重考量的,希望以上关于房屋买卖合同被确认无效的法律规定可以帮助您避免遇到这样的情形,如果实际生活中遇到了房屋买卖合同被确认为无效的情况,希望可以咨询专业律师,以法律的手段,合法维护自己的权益。
    房屋买卖合同被确认无效

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