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    二手房购房定金合同注意事项


    二手房购房定金合同
     
      房产交易涉及的钱款数额巨大,本着契约精神,当然以合同为准。二手房交易本身有欠规范,二手房购房定金合同必须谨慎对待。
     
      1. 中介公司收取定金问题
     
      中介公司收到买家的定金后,一般会开具这样的收据:“今收到买家某某多少意向金。如果业主同意以某价格卖房,该意向金转为定金”。这种定金支付方式对买家非常不利:一是买方和房主没有直接签署的协议;二是手中没有业主出具的定金收条;三是很难拿到房主从中介公司处收取定金的事实;四是没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。这时候,一旦发生房主收到定金,却反悔不卖房或抬高房价的违约情形,买方就很难要求房主双倍返还定金,并很难追究中介公司的责任。
     
      2. 《定金协议》的效力问题
     
      二手房交易,一般会预先签订《定金协议》,再签订房屋《买卖合同》。如果签署了《定金协议》后,卖方不想再签房屋《买卖合同》,我们应该怎么办呢?
     
      某买方与某卖方签订了《定金协议》,协议约定买方将自己名下一处房产(尚未取得房产证),以人民币500万元的价格转让给买方,约定定金为100万元,预付房款100万元,其余60万房款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。违约条款为,如买方反悔则没收定金;如卖方反悔则双倍返还定金。当天,买方将140万元支付给了卖方,卖方也把房屋钥匙及相关证书资料交给了买方。半年后,卖方顺利取得房产证,但由于种种原因(因为房价看涨),卖方后悔不愿卖房。
     
      法院认为:该《定金协议》尽管名称表明是定金合同,但在内容上包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。因此,《定金协议》已涵盖了买卖合同的主要条款,双方的真实意图是签署买卖合同,只是卖方当时尚未取得房屋权证,才将协议称为定金协议。另外,支付了大部分购房款,卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴。
     
      《定金协议》的性质是房屋买卖合同,鉴于卖方已取得了房屋权证,该买卖合同当属有效,判决卖方与买方办理过户手续。在这份《定金协议》中,虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方作为违约方无权主动要求适用该条款,来承担较低违约责任。
     
      3. 卖方拒绝退还定金
     
      当签订了认购协议,交纳定金完毕,因主合同或补充协议达不成一致意见,无法继续履行定金协议,根据相关司法解释,属于“不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的”,卖方应当将定金返还买方。在二手房交易实践中,这类纠纷较为常见。为避免纠纷发生,在签订定金协议时,要以高法院上述司法解释为依据据理力争,明确在定金中写明“如果双方就有关合同条款协商不成,卖方应返还定金”,这样将更为有利。
     
      关于二手房购房定金合同,以上需要特别注意。
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