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    二手房房屋交易中哪些房买不得


    二手房房屋交易
     
      中国一线城市的房价居高不下一直是中国市场的发展规律,正因为如此,很多人也就更加倾向于买二手房,那么值得注意的是,二手房房屋交易中哪些房买不得?
     
      一、权属不明
     
      产权不明的房屋是购房者需要避开的。根据物权法规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,都应根据法律规定登记,经依法登记,才发生效力;而未经登记的,则不发生效力。因此买房前,就要核对出卖人是否具有产权。
     
      物权法和建设部《城市房屋权属登记管理》还规定,不动产权属证书是权利人享有物权的证明,是权利人依法拥有房屋所有权的少有合法凭证,是国家对房屋所有权的确认。所以,查明卖方提交证书的真实性也要放在首位。
     
      同时,土地权属不清的房屋也买不得。按照土地管理法规定,我国土地所有权包括两种方式,即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设要依法使用国有土地,农村居民每申请一处宅基地,农村土地不能用于非农用途,因此大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。
     
      二、违规违章
     
      违章建筑指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来看,违章建筑大体可分为两种情况:一是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋;二是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋。
     
      这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除,所以购房者购买此类房屋是没有任何权利保障。
     
      三、“声明”缺失
     
      房屋所有权共有是需要多方声明的,共有意味着房屋的所有权人不是一个人,其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。
     
      在共有状态下,共有人对房屋均享有权利,这时若共有人之一擅自将房屋出售,实际上是将其他共有人所占有的房产份额进行了处分,那么势必将侵害其他共有人的利益。因此,共有人要处分房屋,须征得其他共有人的书面声明同意。不然,即使进行了处分,也是无效的。
     
      四、抵押查封
     
      抵押指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权根据法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
     
      鉴于抵押权是一种物的担保,其较大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益,因此,《物权法》明确规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
     
      五、转让条件不符
     
      不符合房屋转让条件的房屋也买不得。如按照国家保障性住房规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。
     
      满5年转让应向政府缴纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因而,对不符合转让条件的二手房也要当心。
     
      二手房房屋交易市场日益壮大,会滋生很多问题,哪些房屋不能买哪些能买平常都要注意总结和积累,避免遇到违法的贩卖房屋,造成不必要的损失。
    二手房房屋交易

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