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    抵押担保需留意的法律问题


      抵押担保是一项大课题,既存在高风险,也存在高收益。这个过程中,需要注意的法律问题主要是三个:
     
      一、抵押财产是否已被出租
     
      抵押财产已经出租,又抵押的,抵押权不能对抗租赁权。《物权法》第一百九十条:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
     
      二、抵押权和工程款优先权
     
      法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件时,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
     
      三、抵押财产属于借款人唯一的住房
     
      虽然抵押权人可通过法院对唯一住房进行强制执行,但司法实践中,执行法官对唯一住房一般都会有畏难情绪,消极对待抵押权人的执行申请,使判决书上的权利很难快速转化为实际的经济利益。
     
      真实案例
     
      2005年9月6日,韩某与天津某房地产公司签订一份《商品房买卖合同》,约定韩某购买天津某房地产公司的商品房一套,总价款205万元。合同签订后,韩某于2006年4月8日付完全部购房款,天津某房地产公司也依约交房给韩某。2010年3月26日,韩某以天津某房地产公司在合同签订前已将该房的土地使用权抵押给他人为由,诉请法院确认合同无效,要求将房屋退回给天津某房地产公司,由天津某房地产公司返还购房款205万元。经查,天津某房地产公司于2007年将该房的土地使用权抵押给了工商银行,并办理了抵押登记,但天津某房地产公司预售房屋的行为已得到工商银行的同意。韩某提起本案诉讼后,该房屋的土地使用权抵押权证已于2011年6月12日注销。
     
      根据《担保法解释》,天津某房地产公司出售已办理土地使用权抵押登记的房屋给韩某,虽通知了抵押权人工商银行,但未告知受让人韩某土地使用权抵押登记的事实,韩某与天津某房地产公司之间的《商品房买卖合同》之效力不受影响,仍然有效。特别是该房屋的土地使用权抵押权证在2011年6月12日注销后,抵押权自此消灭,抵押权人的债权得到清偿,受让人取得所购房屋所有权的目的也不受影响。因此韩某诉请法院确认该合同无效,没有法律依据。
     
      抵押担保会牵涉的问题很多,以上内容只是基本知识。
    抵押担保法律问题

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