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    常见房屋买卖合同无效问题

      文章出处:企业法律顾问    责任编辑:深圳律师在线咨询  发表时间:2017-12-12 15:06:34


     
     
      无房屋买卖合同无效也就是说合同自成立起就没有法律效力,合同当事人可以主张合同无效。那么,常见房屋买卖合同无效问题有哪些?
     
    房屋买卖合同无效
     
      1. 房屋买卖合同被确认无效后,已经实际居住的是否承担房屋使用费
     
      房屋买卖合同签订之后,买受人就取得了房屋的使用权,应该认定买受人因此取得了一定的使用权益,该使用权益可以物化为财产性利益,能够以使用费的方式体现,所以买受人应该支付占用房屋期间的使用费,但是在占用期间的房屋使用费返还给房屋出卖人的标准在实践中,一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。
     
      2. 房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理
     
      房屋买卖是对于当事人的利益产生重大影响的交易行为,要诚实守信,一般致使房屋买卖合同无效的主要责任在于出卖人。因为房屋买卖合同的无效,导致了买受人购买该房产的目的无法实现,并且丧失了与他人订立购房合同的机会,合同有效履行是可以获得收益已经无法预期,再次购买房屋可能使得购房成本增加,所以出卖人应该对买受人因此受到的信赖利益损失予以赔偿。而赔偿的具体数额,法院可以依据双方履行合同的实际情况酌情确定。
     
      3. 房屋买卖合同被确认无效后,其法律后果如何处理
     
      房屋买卖合同被确认无效之后,为了平衡合同当事人双方的利益,需要全面考虑房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响,包括出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因为房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。也是说在房屋买卖合同无效之后,出卖人应该赔偿买受人的损失:返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价;买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分。这些损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,以确定损失数额。
     
      4. 房屋买卖合同无效后,双方的过错认定需要考虑哪些因素
     
      一般房屋买卖纠纷案件中的违约方主要是卖方,所以认为卖方负主要责任,买方负次要责任。但是因为这样的案件中所涉及的标的物都比较大,因此,对买卖双方具体责任的认定应该有明确的划分。需要考虑以下因素:(1)时间因素:购买的时间会影响到买方与卖房责任大小的认定;(2)身份因素;(3)购房目的:对于自住型购房,买方的责任较小;对于投资型购房,买方的责任较大;(4)政策因素:符合政策需要的购房行为,买方的责任较小,反之买方责任较大。具体的案件中需要综合衡量,着力考察购房时的具体原因。
     
      综上,常见房屋买卖合同无效问题绝不仅仅只有上文中陈述到的,因为现实生活中,原因复杂众多,所以如果您对此有问题或是需求,欢迎来电咨询。
    房屋买卖合同无效