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    按揭二手房交易流程是怎样的

    文章出处:在线法律顾问 责任编辑:深圳律师在线咨询 发表时间:2019-04-02 阅读量:  次


      由于新房的价格高昂而二手房的价格较为低廉,因此越来越多的人会选择按揭贷款来购买二手房居住,但按揭贷款买房的流程是很复杂的,所以很多人都不怎么清楚按揭二手房是如何交易的,那么按揭二手房交易流程是怎样的呢?易法律顾问咨询整理了相关的法律知识,希望对你们有所帮助。
    按揭二手房交易流程是怎样的
      一、按揭二手房交易流程是怎样的?
     
      1、买卖前的产权审核
     
      要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字,其次,看购房时的相关凭据。
     
      按揭二手房交易流程是怎样的
     
      2、交定金与签合同
     
      如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金交由银行监管。
     
      3、赎楼
     
      业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;或者买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。
     
      4、付首期及资金监管
     
      资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。
     
      5、签订买卖合同
     
      签订书面协议时,主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担,日期也是非常重要。
     
      6、选银行和办按揭
     
      如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
     
      7、过户及交税
     
      去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房合同。交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。
     
      二、二手房交易费用有哪些?
     
      1、印花税。印花税包括交易印花税、房产证印花税两种。近几年国家有免除印花税费,但是只限定子普通的个人住宅房,其他类型的二手房依旧征收,税率为百分之零点零五。
     
      2、契税。主要的是交易房产和地产,包括不同的住宅、商用房及土地转让。契税的缴纳税率是百分之三,如果是第1次购买房屋可以减半征收。
     
      3、个人所得税。个人所得税在交易的时候有不同的形式,有的是房产交易差额计税,有的是房价总额计税,我们需要根据具体的情况而定。如果房屋居住满两年,免征个人所得税。
     
      4、土地增值税。土地增值税的税率为百分之一。土地出让金是一种房屋交易的税费,这种税费并不常见,主要是对已购公房征收的税费。这种土地出让是买方缴纳土地出让金,其他住房不包括在内。
     
      5、综合地价。这种主要是针对国家建设的经济适用房,这类住房一旦再次上市交易,那么就需要缴纳成交价的百分之十的税费,超过五年可以免除税费。此外还包含有房屋权登记费、买卖合同公证费、房屋评估费、房屋产权登记费。
     
      二手房交易的费用中,如果是通过中介购买房屋的话,一般还要给中介费,一般的费用是百分之二。这个价格可以协商。
     
      三、二手房过户注意事项?
     
      1、了解房屋自然情况,验房时,要问老房主家里全部门的钥匙是否都在,单元门、防盗门、房间门、入户门等等,要当面清点全部钥匙,并保管好。房产证是房主对房屋享有所有权的唯1凭证,卖方必须是房屋的所有权人。
     
      2、买方可以通过查验产权证和产权人身份证来核实卖方及房产的信息,确认无误以避免纠纷;对于持有军官证的房主应格外谨慎,必须核实身份,买方应要求在签买卖合同时所有产权人都应到场签字。留心付款方式和时间买家在付款时,应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,由此能够增加购买付款凭证。
     
      3、一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时,再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。
     
      4、购房者要在正规中介公司签署正式购房合同,除合同中对违约情况有所陈述外,在履行合同的过程中,还要就一些一时无法确定的问题增加附加条款,写清楚具体情况以及双方约定,以避免后期麻烦。尽量委托正规中介机构或经纪事务所来代理房屋买卖交易,此渠道能让买卖双方的风险规避到零。
     
      5、买二手房验房后不要急着入住,应问清楚物业费是否缴纳,若未缴纳,则应要求老房主缴清。同时还应办理物业更名手续。一般来说,交房前的物业费应由老房主缴纳,交房后则由新房主缴纳。
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